台灣農林買大亞百貨地下3層

andy2000a

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樓主

2011-09-20 13:57

農林砸51億元購入大亞百貨地下3層看好7%投報率

=> 想問下

賣方與農林簽約的條件是賣方將回租20年，租金為交易價格的7%，
為何還要賣掉再租 20年

國寶集團曾經由法拍過程，以10.18億元取得大亞百貨2~6樓
台北地院昨二拍「大亞百貨」（現名亞洲廣場）2、5、6樓，總底價20億4758萬元，其中國寶服務以5億7748萬8800元拿下2樓，溢價率1.77％，其餘樓層則流標。早在2003年時，國寶集團曾經由法拍過程，以10.18億元取得大亞百貨2~6樓的產權，卻因債權糾紛無疾而終

大亞百貨產權是那些公司怎會分多層拍賣 ..

2011-09-20 13:57 發佈

文章關鍵字台灣農林大亞百貨地下

古大王

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2樓

2011-09-21 8:59

好久不見莊大師了,不知是否安好?!

賣出者取的51億的現金(高於行情,賺約30億),好賺-落袋為安,再找標的

買進者取得每年3.58億租金(高於行情,約高2-3倍),財報好看,題材大增

魚幫水,水幫魚
談好,你給我高一點的租金,我給你高一點的買價
你給我一支竹竿,我也給你一支竹竿
大家來玩撐竿跳

賣的人大賺,買的人賺大,大家都很大

andy2000a

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樓主

2011-09-21 10:30

古大王 wrote:
好久不見莊大師了,不...(恕刪)

怪就怪在

高於行情 ..

何況如果可如此 , 那兩間公司互相拉抬
可是大亞百貨地下3層不賺
那賣的保證 7% 給農林
賣的不是一樣有虧嗎 ?

農林多花如此多錢買 .. 那多出來錢都不是錢嗎 ?

古大王

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4樓

2011-09-21 10:52

如果皆要合理價,那運作空間就會變小

B1-B3 賺不賺是以後的事,題材是大選前馬上的事
賣方給7%不會賠,因為拉高的賣價中已包含多給買方的租金
農林也不會賠,因為多給的買價會從多收的租金中拿回
互利互利
真正最奇怪的事.........
農林股票為何還沒有動?

可達瓜瓜

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5樓

2011-09-21 11:05

andy2000a wrote:
為何還要賣掉再租 20年 ...(恕刪)

感覺跟美國次貸包裝手法類似
地下層能有那麼好報酬
那地上層不就好得不得了

好蠢的暱稱..好蠢

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6樓

2011-09-21 11:15

這就是售後租回(資產負債表外融資的案例)

賣方需要現金，買方想賺利息
賣方不想要負債增加造成負債比例難看

所以賣出固定資產，然後再租回
感覺上定期支付租金，實質上就是借錢支付利息而已

農林期初多付的價格(買價比市價高)，就反映在之後的租金當中
正常的借貸哪有可能高達7%的報酬率
承租方願意多付那麼多，就是因為一開始多拿了很多

要看實際的投資報酬率要看IRR，看名目的報酬率不準

古大王

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7樓

2011-09-21 11:19

此案中,個人感覺農林公司是聰明的!
先將農地變更為工商用地,提高其價值,再出售後轉買可出租都市房產
等於間接將冷凍中的山坡地變成都市精華地,價值不差,又可收租,題材又有!
姑且不論其買賣價如何?單就公司資產的最大化和有效利用都是成功的!!
不然光賣茶葉.....
薪水都不夠付,永遠只能賣祖產

古大王

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8樓

2011-09-21 11:33

好蠢的暱稱..好蠢 wrote:
這就是售後租回(資產...(恕刪)

感謝好蠢大

的分析,如此看來農林應該快有一大筆現金進帳才對,不然又跟銀行借錢來裝金主
好像有點弱!

一大筆現金進帳?
三義工商綜合區
竹南住商用地
九湖旅館用地(金額太小了)
不知道是哪一個有眉目了

andy2000a

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樓主

2011-09-21 12:36

古大王 wrote:
此案中,個人感覺農林公司是聰明的!
先將農地變更為工商用地,提高其價值,再出售後轉買可出租都市房產
等於間接將冷凍中的山坡地變成都市精華地,價值不差,又可收租,題材又有!
姑且不論其買賣價如何?單就公司資產的最大化和有效利用都是成功的!!
不然光賣茶葉.....
薪水都不夠付,永遠只能賣祖產.(恕刪)

台灣還嫌房屋不夠多嗎 ??

變更為工商用地
那得賣得掉
租得出去 ,

農地要如何變更為工商用地 ? 如可以全台灣農地都可以變了

古大王

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10樓

2011-09-21 13:49

農林公司用51億買下大亞百貨B1-B3是這串討論的開始

台灣還嫌房屋不夠多嗎?(可從供給需求面或資產配置面甚至居住正義來討論)
工商區賣或租得出去嗎?(這是農林公司或其他地主的事)
農地可以變........ !(農林三義工商綜合區/銅鑼科學園區北側工商綜合區/住宅區.....皆是由農地林地變更而來的)

問題在於農林用51億買下大亞百貨B1-B3,這筆交易划算嗎?
還希望有瞭解的大大能說說
謝謝

台灣農林買 大亞百貨地下3層

台灣農林買大亞百貨地下3層