abc003 wrote:
你會說我只是要自住，那麼任何東西都存在機會成本
如果同樣的資金買入5%收益率的資產和1.5%租金報酬率的房地產
理性的人應該選5% 在拿這個資產產生的5%現金流去繳房租 那麼還多賺了3.5%的收益...(恕刪)
又不對！你忘了買房大部分資金是可以貸款的，而且利息超低。
以我自己為例，我雖然有錢繳清房貸，但我寧願拿這筆錢去投資股市，因為股市收入繳完房貸利息後還有賺。
jaar1234 wrote:
又不對！你忘了買房大部分資金是可以貸款的，而且利息超低。
以我自己為例，我雖然有錢繳清房貸，但我寧願拿這筆錢去投資股市，因為股市收入繳完房貸利息後還有賺。
貸款就是槓桿投資，如果一棟房子貸款7成 槓桿率就是2.3倍
假設房子2000萬 自備款600萬 相當於用600萬本金投資一個2000萬的資產
那樣只要房價下跌10% 虧損就會被放大2.3倍 也就是10%+23% 也就是200萬/600萬=33%虧損
如果你繳不出房貸發現房子被法拍了一樣是風險
或者是繳完房貸但是繳清所有收入發現以FIFV年金終值公式計算的年化報酬率折現值是負數的
那就是一種負債而不是資產
而且不是房地產能用槓桿，一堆金融研生性商品也都是能有槓桿投資最後又如何
還不是慘賠，入果租金<貸款利息 那麼槓桿投資不可能抵銷掉你的房貸支出
加上房價下跌10% 虧損就會放大2.3倍 變成33%
房價跌15% 虧損變成15%+15%*2.3=多恐怖你自己算吧
到最後就是房子被法拍然後你一無所有的破產
所以趕快逃吧
abc003 wrote:
如果你繳不出房貸發現房子被法拍了一樣是風險
或者是繳完房貸但是繳清所有收入發現以FIFV年金終值公式計算的年化報酬率折現值是負數的
那就是一種負債而不是資產...(恕刪)
我房子是自住的，還有薪資收入，不會繳不出房貸。
另外還有上海房租收入，更不用說上海的房子已經漲翻天，你在估計台灣人的收入時，應該有更多的兩岸觀點。
王小明101 wrote:
能不能說說20萬跟7...(恕刪)
以開發國家房價所得比過去100年租金報酬率5%
從19世紀開始 英國 地產收益率就已經5%
用國民所得*0.3或0.2可以得出房租合理水平
在用20倍的本益比到堆出房價合理的水平
薪資所得*0.3=租金 租金收益率假設為5%，倒數就是20倍本益比 房價所得比剛好就是6倍
代表收租20年剛好等於房價 一個人一生能工作的時間頂多也就是40年 20多歲到60多歲
用你一半的人生時間拿出30%收入買房這個估算是合理的 也是歷史的平均水平
如果是開發中國家因為經濟成長率比較高，國民所得成長比較快 有時候高達10%
可以有有6倍以上的房價所得比
在多都是高估
這個價是用和其他風險較低的資產比較歷史的長期收益率算出來的
十億先拿走五億 wrote:
說真的，有實價登錄...(恕刪)
這是澳洲的房價所得比 在過去半個世紀
這幾年各國央行降息有推高了房價收入比，但是幾乎以開發國家的房價所得比歷史平均水平是3-6倍
世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。美國1975年到2005年之間，房價收入比逐步從3上升到約4.7。其中1979年到2001年之間，房價收入比一直在3.5到4.0 之間波動。2001年之後隨著美聯儲執行過度寬鬆的貨幣政策，房價的上升速度明顯快於收入上升速度和租金上升速度。使得房價收入比最高達到5左右。隨後發生次貸危機，房地產泡沫破裂。
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