cth87262 wrote:
bob1962010...(恕刪)
其實我也認同rickchiu的觀念，但我目前只有一間房子，所以不敢這麼做！
但我有兩個問題請教：
1. 在台灣要如何貸到利率最低的二胎房貸？
2. 我不擔心台灣利率會高到哪裡去，但我擔心大陸利率的走勢，會不會一路下滑？
不知有沒有厲害的大大可以指點迷津，謝謝！
轉貼 http://blog.10jqka.com.cn/169218323/9308374.shtml
尴尬，财政部国债发行失败，银行对中国经济缺乏信心
http://gks.mof.gov.cn/redianzhuanti/guozaiguanli/gzfxzjs/201404/t20140411_1066509.html
根据国家国债发行的有关规定，财政部决定发行2014年记账式附息（七期）国债（以下简称本期国债），已完成招标工作。现将有关事项公告如下：
一、本期国债计划发行280亿元，实际发行面值金额207亿元。
二、本期国债期限1年，经招标确定的票面年利率为3.63%，2014年4月14日开始计息，招标结束后至4月16日进行分销， 4月18日起上市交易。中标利率为3.63%，高于此前3.57%的市场预测均值；尽管投标总量已达469.9亿，但因机构标位差距较大，导致部分成为无效标位，令实际中标量仅为201.7亿。
财政部发行国债失败不是因为市场流动性不足，也不是因为国债信用不佳，在中国所有投资品种，国债毫无疑问是风险最低的，但是国债的利率太低，银行们都不满意，结果呢，国债发行失败，差73亿。
流动性确实很充足，财政部以为国债发行应该很顺利，利率给的自认为很高，财政部高估了国债的魅力。银行对风险的恐惧远超过2013年，财政部必须提高发行利率才行。
这就意味着政府投资将不得不放缓，没钱如何投资，如果可以印钱，何必发有利息的国债？
降准降息都没用，给人信心才行，银行不缺钱，缺对中国经济的信心
bluesky5151 wrote:
财政部国债发行失败，银行对中国经济缺乏信心...(恕刪)
回到開頭的論點, 有些地方我覺得要補充啦~
1. 所謂的 20 年計算, 那是基於目前的利差所算出來的結果, 目前利差數倍這種狀況, 我個人認為不會持續 20 年. 但保守估計 5~10 年應該還是有利可圖啦
樓主自己不也舉例了: 「2012年3月發行，五年期利率6.15%......2014年中國國債五年期利率5.41%」
不到兩年, 利率都掉到 88%, 誰知道 20 年後掉到哪? 經濟成長率下修時, 利率自然也往下
2. 利率與匯率往往是連動的, 利率一降熱錢往往就會流出, 導致匯率也貶值, 雙重損失
3. 大陸目前的外匯管制, 個人也許可以用螞蟻搬象的方式操作, 但風險仍在回頭的路不是那麼順暢.
4. 政治因素也是要考量, 20年後如何? 沒人保證!
往好的方向想, 5 年後搞不好台灣都有大陸分行可以直接領現.
往壞的方向想, 飛彈危機至今還沒 20 年咧. 最近例子, 美國不是還喊著要凍結俄國資產
真的鬧起來, 房地產價值急貶, 總資產價值可能還低於負債, 但套利的現金流量急速萎縮, 這種狀況有想過嗎?
5. 投資不要太一廂情願, 量力而為, 控制風險, 小心駛得萬年船
被斷頭過二次(沒經歷過的人不知道其中的痛苦),我也曾經因為股票操作不好罰自己三天三夜不吃東西,
以下是我給板主自己的建議,也是板主的盲點,大家理性討論交流,找尋更好的方法:
1.板主一直強調的20年之後有多少錢?這是不對的,但是方法沒錯(個人看法)
我A:20年之後板主已經62歲了,板主你已經很有錢了,難道你那時候在娶老婆生孩子嗎?
有家庭跟沒家庭的開銷是差很多的,人生還有很多更美好的事等著你品味人生.尤其是
你這麼有錢,不要浪費那些錢,假設如板主設定的到了62歲有1.72E,結果發現自己生命
剩三個月,這一切也是枉費你的20年青春不是嗎?
2.板友跟板主也一直討論匯率差的問題?這是不對的,(個人看法)
我A:我個人是覺得不要一直劃地自限,為什麼要有匯差?別的地方我沒話說,中國語言跟我們相差不大
,難道我不能在中國退休生活嗎?如果有匯差問題那就不是投資20年了,不是嗎?
3.板主說的房子貸錢出來投資?
我A:說到這我就氣,為什麼天龍國的3X年爛公寓可以貸2千多萬,我彰化人因為房貸3.95%理財型,
因為我嫌貴,去找別間銀行20年還款的,結果卻是不貸給我,你沒看錯,就是不借貸給你,理由是:
他們沒明說,不過意思是,他們不貸給投資客,而且我沒工作.......再來我就沒去找了
以上是我的看法,板主有何高見可以大家互相交流,理性探討,
而我的狀況是.2006年時把彰化的房子賣掉在台中買透天(用500萬換1000萬)2012年時彰化土地賣掉
沒去還房貸,買32元的富邦金(打算存股)
rickchiu wrote:
為了達成財務自由，每...(恕刪)
樓主的對象是小資，所以快速的累積這個方向是對的，用房貸來套利（當然是自己的房子）這樣的積極理財的態度是對的，可是你推薦國債？老實說我覺得債券（垃圾債除外）是風險低、收益穩定、交易量大，適合大戶持有，不過殖利率卻是差強人意，小資族既然要快速累積，應該是提高風險承受性，選擇殖利率較高的標的才對。
我從07年開始建立台股部位，定存股為主，不刻意追求高殖利率股，早期大量持有中華電，後來中華電漲上來，殖利率下降就改換其他股，一直到今年都還有在進，不管指數怎樣，總會有不錯的股票可以買來放，即便是現在買中華電來持有，殖利率也都還有5.x%。
當然國債的風險是比較低，不過台股的風險也沒那麼高，當然選股需要做不少功課，但是小資族要快速累積就是要肯花時間學習，而不是買進低風險標的然後混吃等死，要混吃等死也得等小資累積成中資再來做，像我去年才開始建立債券的部位，算是建立第3隻腳（房地產、股票、債券），再過幾年準備再建立第4隻腳，躉繳月領的年金保險，算是一種平衡配置，不過這是後話了，小資族當前首要任務還是積極理財，加快資產的累積。
360082 wrote:
其實我也認同rickchiu的觀念，但我目前只有一間房子，所以不敢這麼做！
但我有兩個問題請教：
1. 在台灣要如何貸到利率最低的二胎房貸？
2. 我不擔心台灣利率會高到哪裡去，但我擔心大陸利率的走勢，會不會一路下滑？
ANS:
1.不太明白...只有一間房不敢貸，然後問二胎利率??
二胎利率是多少，我是不清楚...但是恐怕不低(我連考慮都沒考慮過)...
貸款利息是成本，成本一定要控制...
若是貸款利率高過2.5%，我就不想借了...
我最近才增貸一筆1.98%(若是自住可以道1.88%，可惜是出租房)
2.我這兩點都不擔心.....
大陸利率會不會下滑，下滑到幾%，沒有人能控制，也很難預測...
反正只要不要下滑低於你的貸款利率，就是賺多賺少問題...
真的大陸5年期利率低到你的貸款利率(目前怎麼看都不可能)...
轉換標的就好阿，信託有10%...有本事台灣貸款利率漲破10%...
我馬上全部把資金轉回台灣......
匯率變化導致虧損比上述問題嚴重多了，但是我也不太擔心.....
我擔心的是投資標的(信託)爆掉....至於國債你就不用煩惱了..
reynard wrote:
計帳式國債, 我也常...(恕刪)
大大果然有在思考...呵呵
reynard wrote:
樓主自己不也舉例了: 「2012年3月發行，五年期利率6.15%......2014年中國國債五年期利率5.41%」
不到兩年, 利率都掉到 88%, 誰知道 20 年後掉到哪?
20年只是試算，說真的，只要20年能繼續生錢，我投資怎只20年
中止情況只可能會發生在下列時點......
1.大陸變0利率(若是大陸利率收益超越台灣貸款利息，我就轉換標的，或把台灣貸款還清)
若是20年後，貸款都繳光，那除非大陸變0利率，不然中止做啥?
2.我把投資的錢花光
不然，我會讓錢一直流進來
reynard wrote:
2. 利率與匯率往往是連動的, 利率一降熱錢往往就會流出, 導致匯率也貶值, 雙重損失
以後RMB利率匯率也是都會升貶，這點只要長期投資，並不用太過擔心...
reynard wrote:
3. 大陸目前的外匯管制, 個人也許可以用螞蟻搬象的方式操作, 但風險仍在回頭的路不是那麼順暢.
換回來比較難，但是請大大參閱我PART3-購車篇.....
一次拿數百萬比較麻煩，但是我能轉換方式，多增加大陸利息，又很好搬回來...
我再舉例好了，譬如10年後..台股跌到4000點...我想搬1000萬NT回來投入，
若10年後，大陸外匯管制依舊，該如何做呢?
我會再去把房子貸款1000萬...，馬上有1000萬可以投入股市
1.每月繳貸款5萬NT，這樣每月去提款機提一天就好(將大陸投資領回，一月5萬NT)...太簡單了
2.在大陸1000萬NT，因為每月只提5萬，剩下的錢，還能一直生利息....
3.即便走地下匯兌，付手續費也能搞定......
reynard wrote:
4. 政治因素也是要考量, 20年後如何? 沒人保證!
會不會20年後台灣島內只流通RMB阿????
reynard wrote:
真的鬧起來, 房地產價值急貶, 總資產價值可能還低於負債, 但套利的現金流量急速萎縮
我只要按時繳貸款，這點還不怕...目前貸款3間...其中2間出給做生意的..
都租10年以上無間斷(只是租金幾乎也沒啥調)....若是3間都沒人租，那台灣經濟就大條了.......
即便都沒人租，還是撐的下去啦，一點都不擔心........
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