秘密 : 建商不願公開降價的原因 (第5頁)

三子父
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41樓

2016-07-31 11:25

wishwind999 wrote:
酸民多真不意外我財...(恕刪)

這種回文 wishwind999大大真的可以不用理會了
他的會計可能真的很好可以去前朝當官了
但是根本文不對題不知道你在寫甚麼

房地產狀況銀行現況只要隨便看得懂的人都知道
不知道的只要有認識銀行的朋友問一問就知道
再不懂去問問菜市場賣菜的也懂

銀行有多高的比例是在放款房地產，這是銀行業無解的問題
不放給他們要放給誰不是游資太多，不然他們何必限制大額存款
阿對了上次有個前朝官員，還真的敢出來否認有這件事情
是沒去過銀行嗎?

shadowjon

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42樓

2016-07-31 11:35

mobile2009 wrote:
了不起議價跌個10%
但這幾年都是 200-300%在漲的
根本不算是跌算是波動
房地產在台灣還算是很穩的
很難跌
尤其利率持續下探
持有成本非常低

這部份,我認為說對,但也不對

首先,這幾年是200~300%在漲
但是,若只有一間房自住的,就算漲
除非賣了去租屋,否則,賣了去買屋,一樣是買到漲了300%的
只要算數有學好的都知道,漲價時,賣屋買屋,花的錢更多

另外,很多人就只是買了一間房屋自住,住久了也習慣了,也不想搬了
漲多少,都只是紙上富貴,完全無意義!

對於這些人來說,漲再多,有用嗎?
他們只是要安身立命之地,不會去賣!
這些人多嗎?我認為多,大多數的台灣人都是這樣的
以商品來看,就好像市場上有100間要賣,但有6,7成以上是不會賣的
所以,實際上能賣的,並沒有原本想像的那麼多,所以也就造成價錢不如預期低了

其次,大家好像都把房價漲200~300%的問題推給建商
問一個問題,你有看過某個建案,建商一開始開價40萬
然後賣到後來建商的賣屋中心賣120萬的嗎?
隨便舉一個就好

答案很清楚...沒有!!!沒有!!!沒有!!!

通常建商開多少,上下浮動有10~20%,就很驚人了

那200~300%哪來的,基本上,都是買屋的消費者買去後
轉一手,轉二手,轉三手(不見得是同一個人),一次次堆上去的
網路上有傳言,某些建商會會自己左手賣右手
這種沒根據的謠言就不要拿出來讓人笑了
若建商這樣做,那他乾脆直接去買別人蓋好的來做手就好,還自己蓋?
簡單的算數,若原本建商賣40萬,扣掉土地建物的成本,他就算賺25萬好了(這已經是不合理的高估了)
但若去買別人的40萬,他能賣120萬,直接賺80萬,那他幹麻自己蓋?是蓋辛酸的喔
而若建商一開始能賣120萬,那他是傻了,幹麻賣40萬,不賣120萬?

最後,房價這幾年確實漲過頭了,但將心比心
當你看到鄰居賣高價,在正常情況下,你會想賣得比他低嗎?
當然,這不代表房價不會跌,因為,當市場上大家都不買時,要賣的自然要降價
只是,要降,除非碰到天災人禍,否則不可能崩盤式降,一定是一層一層慢慢降
就像漲的時候,也不會一下子從40萬,就跳到120萬
一定是40,48,60,....一層層,才漲到120萬
而且,別忘了,這中間轉過好幾手!
最後接手的,他的成本價,可是貼近120萬的,可能是110,可能是100
你要他少賺一點,或賠一點,這是有可能的,但要他賣40,110-40=70萬
你要是他,會願意嗎?
有人說,他不賣就要跳樓了,那我跟你說,他寧願跳樓,也不會去賣的
而且,他可以去銀行貸款,再怎麼低的成數,也比你想要的40萬高
更別說,有人還作夢一折的12萬了

samsung8758

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43樓

2016-07-31 11:39

分析的很好謝謝大大讓我增加知識

三子父

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44樓

2016-07-31 11:39

如果現在銀行貸款利率是在8%以上，房地產業者的態度就不一樣了
不會每一間建商都拖著慢慢賣，資金卡死，每個月光是利息就壓著喘不過氣來
這時候，工作不順利房貸繳不出來的上班族，就先進行拍賣，
這一賣，就賣出了市場低價
建商這時候怕不怕?
87年當時景氣還算不錯這一年小弟也貢獻了資金購買兩間房地產
但是一個亞洲金融風暴，借殼上市的一堆公司全部垮台
侯西峰就是這樣進去牢籠的

至少他不是賴帳型的人物，他在回憶錄寫著
進牢裡的半年前，他手上還有200億元的現金，等著投資
如果當時是低利率的環境，銀行不會抽銀根，他的命運就大不同

我不是想翻案，只是鑑古之今，利率絕對是影響建商的非常大的因素
如果是高利率，那個甚麼黃居還是鳥居的，還可以讓他賣5年?
他絕對趕緊賣出，趕緊找地蓋，才可以補資金缺口。

柚子哥

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45樓

2016-07-31 11:43

g-lide wrote:
印象很深有網友說，...(恕刪)

你的發言讓我嘴角不爭氣的上揚了

買現代車心臟要夠大粒 http://www.mobile01.com/topicdetail.ph

shadowjon

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46樓

2016-07-31 11:50

三子父 wrote:
如果現在銀行貸款利率是在8%以上...(恕刪)

如果如你所說,利率直接跳到8%以上
那別說房子降價了
建商倒一堆,貸款買房去跳樓一堆
直接倒國比較快,可能也看不到房屋降價

pvp1232001

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47樓

2016-07-31 12:01

看到版大作的那麼認真,不得不說個

不過阿,絕大多數的建設公司幾乎都是高槓桿在操作的..
景氣反轉建商倒閉破產不在話下,法拍屋也會隨之倍增...
所以真的有心買屋的人,
真正該注意的其實是法拍屋,
以目前北部來說,平均大概都1-300件而已,
當法拍屋件數來到1千件以上時就可以準備
進場看屋買屋了

建商通常在經濟非常差的時候,價格都是隨人喊的..
因為那個時候收錢不是要還款給銀行的,
錢收一收就準備跑路了

shifty

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48樓

2016-07-31 12:02

wishwind999 wrote:
原文連結http:...(恕刪)

這太狂了

標記一下~

這一刻回頭看見自己、這一路的風景百感交集的我。

ejan1969

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49樓

2016-07-31 12:06

wishwind999 wrote:
就我所理解......建商槓桿都接近20倍以上

20倍...你懂什麼叫槓桿嗎？
100塊的本錢玩200塊的生意，這樣叫1倍，
鄉林淨值120億，資產460億，差不多就3倍槓桿，
是比其它產業高，譬如鴻海差不多1倍槓桿，
不過這是建築業的產業特性，
建築業的借款大多是抵押借款，
而一般公司的借款則是信用借款，
槓桿倍數自然不同。

當然越高的負債比代表公司的財務安全性越差，
不過還是要參考產業特性，
建設公司的存貨就是土地+房子，
變現性與變現率還是比普通製造業的
廠房、機器、半成品等等要容易的多，
像你舉例的鄉林皇居，
鄉林財報上的資料顯示，
去年104年Q1庫存13億左右，
到年底庫存剩10億多，
到今年Q1只剩2億多，
所以主要的清庫存動作就是今年Q1，
搭配你PO的降價廣告就可以對的起來，
那你看鄉林Q1的財報，20憶的營收裡面，
鄉林皇居粗估佔6成左右，
可是Q1的毛利率還是有將近29%，
營業利益有3.3億，利息支出2億，
還可以獲利1億多。
而且你要知道利息支出是"全部"借款的利息，
不是只有庫存房屋的部分而已喔，
所以你看看，
光降價清掉一小部分庫存，
都足以cover公司營運的支出，還有賺1億多，
假如你是老闆，你還要降價嗎？

樓主很認真找了很多資料，
但最重要的建築業營運方式跟財務報表卻沒有涉獵，
這有點是本末倒置了。
財報上顯示庫存260億，
庫存房屋只有50幾億而已，
而其中士林官邸就佔了30幾億，
這個才是真正套牢的，因為地目的關係，
當時又被彭總裁點名，解套確實不易，
不過也沒那麼嚴重，台北市區的土地，
價值就是在那裡，銀行也不會不接受抵押，
就放著啊，哪一天地目變更了，也許又變金雞母。

其它200億存貨就是正在蓋的，
其中中國的案子佔了130幾億，
所以鄉林目前的重心是在中國。

現在正在蓋的，成本自然就會貼近市價，
未來要賣也就沒有所謂降價的問題，
市價永遠是市價，公司營運就是尋求符合成本、
符合市場的產品來賣，
所以不需把建設公司過度妖魔化，
你以為他撐不住了，事實上只是少賺一點，
你以為他快掛了，事實上只是推案少一點，
回收慢一點，沒有超額利潤而已。

現金流量都是負的，
那是因為收回來的錢都投去中國了，
這個得要再去分析中國投資的部分，
不能因此就判斷鄉林的營運不給力，
這樣就流於表面了。

小嫩樺

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183分

50樓

2016-07-31 12:07

三子父 wrote:
如果現在銀行貸款利率是在8%以上，房地產業者的態度就不一樣了
不會每一間建商都拖著慢慢賣，資金卡死，每個月光是利息就壓著喘不過氣來
這時候，工作不順利房貸繳不出來的上班族，就先進行拍賣，
這一賣，就賣出了市場低價
建商這時候怕不怕?
87年當時景氣還算不錯這一年小弟也貢獻了資金購買兩間房地產
但是一個亞洲金融風暴，借殼上市的一堆公司全部垮台
侯西峰就是這樣進去牢籠的

至少他不是賴帳型的人物，他在回憶錄寫著
進牢裡的半年前，他手上還有200億元的現金，等著投資
如果當時是低利率的環境，銀行不會抽銀根，他的命運就大不同

我不是想翻案，只是鑑古之今，利率絕對是影響建商的非常大的因素
如果是高利率，那個甚麼黃居還是鳥居的，還可以讓他賣5年?
他絕對趕緊賣出，趕緊找地蓋，才可以補資金缺口。

所以要不要讓房市爆炸是由政府來決定

我們要做的工作就是先挑選好物件以及準備好資金,消極等待