等待一個勢 wrote:
遲來的消息,就在今天(恕刪)
感謝大家協力提供訊息
永和建案其土地取得成本約2億5千萬(年報營建部門存貨)，根據法說會說明 永和建案依合約分得 834 建坪與10.9個車位， 大概可賣5億2千萬。永和建案毛利大概是52%。11月營收 9千6百萬，營建占 7千8百萬。12營收 9千萬，營建推估占 6000~7000萬。以毛利52%計算，11,12月營建毛利約7200~7700萬。ESP約0.52~0.56元。減去前三季的虧損0.21元，及每季本業平均虧損約0.07元，推估出上述金額。
一般上市櫃公司都沒有第四季季報的新聞，宏和歷史新聞資料也是沒有第四季季報。只能等三月底公佈的的108年綜合損益表，來確認上述推斷是否正確。
宏和板橋建案下一步是申請變更"使用執照"。請參閱Gerald大400樓的法說會說明。
完成"使用執照"變更，可銷售建坪會增加。一樓大廳,也可以以商業分區來出售。一般申請/變更使用執照的時間平均在1~2月左右。
我在339樓就提出宏和板橋建案在105年就可以以車站專用區開始賣。為何要多等了3~4年，變更為商業分區才要開賣。主要原因應該是變更之後，因為區分不同(車站專用區變為商業區)其每坪單價也會不同，加上變更後可銷售建坪會增加。還有一點我個人猜測的是商業分區當住家使用才會名正言順。車站專用區的事務所當住宅使用，會不會有像以前大直北段部分商業區、娛樂區當住宅使用，屬於違規、要開罰的戲碼產生。而且還有土地稅、房屋稅以自用住宅課徵的適法性，而造成有興趣買家收手的狀況產生。
宏和黃董事長的媽媽黃林阿嬌及宏和內部人士應該都是不動產的內行人。現在看起來，當初的變更區分決策應該是走在對的方向。
還有「都市計畫法新北市施行細則」第三十九條 規定
基地位於商業區者…，且自地面層起至地上三層應作商業或公共服務使用，.....
所以一樓挑高大廳要做豪宅的來賓接待區是有適法性的問題。
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