理財發問--請問我有800萬現金.......... (第4頁)

不來的‧彼特
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31樓

2012-04-14 11:03

michael98623 wrote:
我目前37歲,新北市有一間房自住,貸款約300萬
1.另有股票約150萬市值,另有現金約800萬
2.兩間預售屋,一間在預售屋台北市,一間預售屋在板橋,預計兩年後會蓋好,現在都已經繳交約10%開工款.
兩間預售屋當前總市價約2800W,(已經繳款給建商約280萬)
3.家庭成員兩人,年收約180W,打算當頂客族,不養小孩.

如果我想在45歲以前退休,依照我目前的狀況,要怎麼做會比較好,目標是現金約2500W+一間房子可以住.

你的 QBQ(問題後面的問題) 在於：為什麼目標是現金2500W+一間房子？而不是其他？

年收入 180W，目前現金加股票資產約 930W，距離 2500W 尚差 1570W，如果不吃不喝，仍要再賺9年才有。所以這個目標目前看來很難在45歲前達成。

除非股價或房價巨幅震盪(機率？)，不然就是增加本業收入，再不然就只有降低退休目標一途！

我覺得退休目標要依你的生活支出費用而定才對，本人是定每年靠 4% 的股債資產來生活(這樣可以活30~40年沒問題)，暫定80W/年，目前還沒達到目標(2000W)，所以仍在繼續努力工作中。

Jesus is Lord. 耶穌是主。

suchemin

suchemin
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32樓

2012-04-14 11:41

不來的‧彼特 wrote:
你的 QBQ(問題後...(恕刪)

感覺這棟樓會歪。

我先歪一下。

stock999

stock999
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33樓

2012-04-15 12:35

4000點是穩贏不輸的大盤點位，這應該是以目前的時空環境來看是如此，但是有天真正又到了4000點，又有幾個人能真正重押呢？我從事金融業超過18年，經歷過不少次大盤的低點，但是每次在低點的當下，卻根本沒幾人能勇敢買進，每次等到行情往上漲超過2000點時，就會說下次再到3.4000點，我一定大買，當然啦，等到3.4000點又來時，還是不敢買的，因此不斷的就一直輪迴，始終無法賺大錢。

這就是人性，能真正突破人性，實屬少數人，想想看，若是行情一路慢慢往上到12000，甚至更高，然後又要等到指數再殺到4000點，如果要再等10年，有幾個人能等呢？若是像道瓊一樣在1980.90年代才3000多點，後來經過這20多年來，道瓊現在連5000點根本都看不到，所以去指望加權指數能再回到4000點，實在是遠水救不了近火，除非您每個月都能收支平衡，並且有大筆閒錢，慢慢的等，傻傻的等，要不然可能早就餓死了。

michael98623

michael98623
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樓主

2012-04-16 9:17

stock999 wrote:
4000點是穩贏不輸...(恕刪)

請教大大,如果大盤跌到4000點,你會考慮重押哪些股票呢?台積電?台塑?台塑化? 或是電子族群? 傳產族群? 請大大說明一下你心中會怎樣佈局

stock999

stock999
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35樓

2012-04-16 9:39

如果4000點是1年內看到，買電子股會有較佳報酬率，若是3或5年後才看到4000，可考慮生技醫療類股，若是要更安穩，不貪數倍報酬率，則可考慮高股息ETF。

小貓不要哭

小貓不要哭
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36樓

2012-04-16 11:57

大大目前有二個預售屋在手, 應是未來的關鍵之一.

由於 2800w 的本利月付金, 一個月至少要付 12 W(以 20 年來看) .
如果可以的話, 先出掉一間預售屋, 會比較保險一點 (當然是有10 % 以前的利潤 , 再出手為佳)

不然一個月至少要付 12 W .真的是滿重的 Loading.

___喬飛____囧rz___

___喬飛____囧rz___
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37樓

2012-04-16 13:23

小貓不要哭 wrote:
大大目前有二個預售屋...(恕刪)

對一個身上有八百萬又有自己房子年收入180萬的人來說

每年賺的180萬不知道要拿來做什麼

月付12萬應該不會是很重的loading

怕是突然沒工作還要繳房貸之類的

因為是投資房地產所以要時時關心和注意房市

daniel33492003

daniel33492003
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38樓

2012-04-18 9:28

........實價登錄七月上路／不動產稅負三年內大漲

喧騰多時的證所稅拍板定案後，下一步將鎖定不動產資本利得稅，且內政部地政司首度鬆口，擬於七月一日上路的「實價登錄」，所取得的實價資料，將做為各縣市調整公告現值參考依據，內政部二○一五年要將公告現值調整至接近市價九成，連帶公告地價及房屋評定現值也會調高，預期未來三年內，房屋持有稅（地價稅、房屋稅等）及交易稅（土增稅、財產交易所得稅等）將從原本的「微感」變成「相當有感」。

公告現值將調至接近市價九成

雖然立法院審查實價登錄時，政府曾保證「實價登錄」不會做為「實價課稅」的基礎，但明年公告現值的調整，已將實價登錄取得的實價資料納入參考。房仲業者指出，由於現行公告現值僅是實價的三成至四成，在取得實價登錄資料後，預料明年開始會大幅度調升公告現值、公告地價及房屋評定現值，持有房屋的民眾，需繳納的稅負將愈來愈重。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，現行的房屋持有稅偏低，甚至不如一般汽車的持有稅，養房比養車所需繳納的稅負還要低；但實價登錄上路後，政府握有實價資料，預期未來公告現值具有相當大的空間可以調升。

持有房屋需繳稅負將愈來愈重

以北市一間一千五百萬元的公寓計算，現行房屋稅為一千至兩千元，地價稅僅約一萬元，持有成本偏低；但實價登錄上路後，在有實價的基礎下，土增稅計稅基礎的公告現值將會調高，由於公告地價跟公告現值差距不宜太大，地價稅計稅基礎的公告地價也會受影響。

建商認為，未來房屋交易稅及房屋持有稅都會增加，尤其不動產交易稅更是政府鎖定加稅的目標，將是接下來要課徵資本利得稅的重點。

以北市帝寶豪宅為例，去年度土地公告現值每坪約一四八萬元，今年大幅調高逾二十五％、至每坪一八六萬元，若是面積一六五坪、土地持分約二十五坪，調整後，土地漲價總數額增加九五○萬元，以土增稅稅率二十％推估，大約得多繳一九○萬元。

未來賣屋土增稅支付將更可觀

北市土地公告現值調整，今年調幅近十％，去年也調漲十二％，合計兩年調漲二十二％，雖然調漲幅度相當大，但仍與實價有一段差距，預期七月一日實價登錄上路後，加上二○一五年要將公告現值調整至市價九成的目標下，公告現值還有很大調整空間，屋主出售房屋，將付出更多的土增稅。

michael98623

michael98623
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樓主

2012-04-24 10:15

daniel33492003 wrote:
........實價...(恕刪)

感謝Daniel大大提醒未來資本利得稅會往房地產開刀,真的事要好好考慮怎麼處理手上的預售,以降低財務風險!

jhlien

jhlien
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7602分

40樓

2012-04-24 17:06

版主兩夫妻年收入 180W......月薪水 15W
兩間預售屋市價 2800W, 我當成你這兩間買 2800W.....已經繳了 280W
以房子 70% 銀行貸款, 版主還要繳 560W 給建設公司 + 1960W房貸

1. 版主未來可預期要背 1960W+300W = 2260W 房貸......一個月要繳 11.3W房貸(20年本利還)
2. 資本 150W + 800W - 560W = 390W
3. 版主到45歲退休還有8年....8*180W = 1440萬

個人認為, 版主不算房貸利息, 不吃不喝, 45歲時資產共有 1440+390= 1830W, 房貸 2260W.....妳的負債大於資產
再來, 這兩間投資房子一個月出租可以拿到多少? 假設共六萬房租........版主根本無法支付房貸, 妳還是要工作來付房貸

想要怎麼達到 2500W?
不看投資屋, 版主 (150W+800W) - 300W = 650W.......實際你現在只有 650W資產而已, 不足1850萬....而投資房未來還要支出 560W

個人認為要有條件下你才可以在 45歲退休
1. 每年都存 120W, 8年共 960萬
2. 兩間房子至少要賣到 3410萬以上......扣掉成本賺610W回來, 而且在交屋前就要賣掉

ps: 投資都會有風險......800萬我認為你應該先把 300萬房貸還掉, 減少妳達到目標的風險