wishwind999 wrote:
投資房地產就很像投資期貨或者選擇權一樣
是高槓桿高倍數的投資,
所以賺的時候可以按照槓桿倍數賺,賠的時候也是倍數賠
建商就是高融資高槓桿的代表
土地融資買 , 做一次槓桿
土地再抵押蓋房子 , 做二次槓桿
蓋房子沒錢 再抵押建物 ,做三次槓桿
最後銷售不佳公司營運不好 , 拿成屋或者信用抵押或者再蓋新房子
做 借新錢還舊錢 , 做四次槓桿
簡單來說 不良建商可以存活這麼久
就是債多不愁 , 借錢時是去跪銀行放款 銀行放款夠多夠大時 , 是銀行去跪債主還錢
依照上面的結構 我們可知為什麼建商至今仍能存活
因為槓桿太多太大 , 導致銀行也不敢抽銀根
也因為槓桿太多太大
如果是小型建商,通常要在銷售超過8成過後，才能真正的把本利全數回收
u9743820 wrote:
我也認為房價會跌，但分析的跟廢文一樣
先學下會計學，財報分析不是這樣的
另外銀行也不是白痴 那麼好乎籠你去借借看(恕刪)
酸民多真不意外
我財報的確不怎麼樣 但夠了
另外銀行是不是白癡 看看下文最近才剛發生的
http://money.udn.com/money/story/5613/1861860
再去看看過去掏空銀行資產的
看有沒有人罩
a14927 wrote:
這讓我想到侯西峰傳奇,
有錢→欠錢→還錢→有錢,
也是一號人物.
侯西峰的確是一號人物,但是關於還錢,A大,您恐怕有所誤解.
別看他生意做很大,但是全是以他人名義在進行,
侯西峰一直都還在欠債的狀態,他本人名下沒有資產可供強制執行
民間債務我們不知道,光是欠國稅局的債就已經將近20年了.
幾個月前才剛被查出他的債務擔保人在銀行有一只保險箱,被行政執行署扣押抵債.
前陣子過世的寒舍集團蔡辰洋也一樣,當年北市十信案破產,他是擔保人,背負巨債.
他有錢創辦寒舍集團,經營喜來登飯店,也全是用他人名義在進行,
直至過世名下也沒有一毛錢.
http://news.tvbs.com.tw/local/653246
2016/05/10 18:37
記者 趙國涵 / 攝影 陳儒桓 台北市 報導
關係企業囊括高雄漢來飯店及漢神百貨的國揚集團，創辦人侯西峰是行政執行署眼中的欠稅大戶，19年前他買名下商場的股票送給親人，欠下4千9百萬的贈與稅遲遲不還，還宣告破產躲避追討，法務部行政執行署鍥而不捨，終於追出侯西峰的擔保人也就是他老婆，在銀行開保險箱，登門查封22件的寶物古玉，市價破百萬，最快7月拍賣抵稅。
擺放重要財物的銀行保管箱，行政執行署人員登堂入室，核對姓名身分，鑰匙一轉，塵封多時的保管箱映入眼簾，裏頭各式各樣的收藏盒，擺滿玉石吊飾，追討欠稅大戶，執行署一路追到銀行保管箱，主人就是他。
國揚建設創辦人侯西峰：「我們還有機會把它提出來做開發計畫。」
出席公開場合，台上發言舉手投足都是董事長派頭，國揚建設創辦人侯西峰創業40多年，版圖囊括百貨飯店商場，一年進帳百億的生意人因為欠稅不還被追討。
記者趙國涵：「積欠贈與稅將近20年，行政執行署鍥而不捨的追查，終於發現侯西峰的老婆也就是他的擔保人，在銀行保管箱存放了超過20件的珍貴玉石，4月中上門當場查封。」
cs young wrote:
樓主非常認真 但見樹不見林
看房地產要整體考量台灣經濟 甚至是全世界的經濟
有幾個觀點提出來 詳細資訊內容再請樓主去查
1. 去年全世界只有一個城市房地產是下跌的
2. 台灣GDP 保1，為何股票是9000點，匯率會在32
3. 台灣人存在銀行的現金有多少？ 台灣有房貸的房屋佔所有房屋的百分比？台灣房貸總額佔存款的比例？
4. 房地產再高檔，利率這麼低為何銀行還是選擇有這麼高風險的房地產放款？錢無處去？不借出去會怎樣？
5. 政府要救經濟？有什麼經濟可以救？
(恕刪)
我也想一篇就寫完
但寫完 應該可以當博士論文了.....
這裡面有總經相關的文章跟觀察
http://www.justacafe.com/2016/07/blog-post_28.html
實在很難一一贅述
2. 台灣GDP 保1，為何股票是9000點，匯率會在32
我就回答這個問題 :
1.
台灣GDP很糟糕 ? 跟他國比似乎沒這麼慘 , 看看西班牙青年失業率超過3成 法國青年失業率超國2成 似乎還好!!
台灣的問題在於 當官的很喜歡騙人 ..... 年初信誓旦旦保二 , 然後每個月都下修 到最近全數跌破 一
騙 : 是台灣最大的問題 : 台灣做到世界第一 (詐騙集團可以出口到全世界)
所以我們該擔心的 是不是這個保一 是騙人的
如同我下文寫的 去年11月寫的
http://www.justacafe.com/2015/11/pmi-1.html
我們的官員們再正式公布之前，仍然是死鴨子嘴硬：滿嘴謊言
https://tw.yahoo.com/?err=404&err_url=http%3a%2f%2ftw.news.yahoo.com%2f%25E4%25B8%25BB%25E8%25A8%2588%25E7%25B8%25BD%25E8%2599%2595%25E5%2585%25AC%25E5%25B8%2583%25E7%25AC%25AC3%25E5%25AD%25A3gdp%25E7%2582%25BA-1-01-003853916.htmlrn
最終結果出爐真的是保一，還是-1.01%的優秀數字
保持在-1% 沒有衰退到 -2% !!
優於預期 ...........
2.
股票幾千點不是重點 : 請跟他國相比
以下有世界重要各國的基本面比較與資料
http://www.starcapital.de/research/stockmarketvaluation
台灣不貴.....殖利率也不差
3.
最後關於匯率 : 匯率已經告訴我們外資怎麼看了
能撐在這 , 就是外資匯入買股
無論套利 騙錢 都算
內文搜尋
從 APP 打開
X