即"交屋"才可認列營收，未交屋即存貨
那再請教，假設建商完工後分三年交屋(共銷售三年，三年後才完銷)
那營收的認列在財報上有強制每年都要依據實際交屋數認列嗎??
抑或隨建商高興，舉例來說，建商可以在第三年一次認列??
感謝分享
賺大錢養家養老婆 wrote:
突然覺得本樓有許多...(恕刪)
Hellophoto wrote:
感謝賺錢大賜教
即"交屋"才可認列營收，未交屋即存貨
那再請教，假設建商完工後分三年交屋(共銷售三年，三年後才完銷)
那營收的認列在財報上有強制每年都要依據實際交屋數認列嗎??
抑或隨建商高興，舉例來說，建商可以在第三年一次認列??
感謝分享
...(恕刪)
完工後分三年交屋????
不太懂~~~消費者同意讓建商分年交屋???
不就是取得使照後即可準備辦理交屋了嗎??(有三張使照???那就是三個建案了啊~~我們只討論一個案子吧)
另外~~~建商房子蓋到某一程度~銀行貸款錢才會下來~消費者才會繳錢
除非建商手臂夠粗~且順應市場不景氣需求~~否則怎麼樣都是對自己不利
不管怎樣~~就是交屋日才可認列營收~~你交屋日為止只賣了五戶~你就在交屋日當天認列五戶營收~~
管你這五戶是哪年賣的~~~餘屋則在你後續又有賣時才可認在賣的當年
Hellophoto wrote:
建案共30戶
第一年、第二年、第三年建商各賣了10戶
實務上是如何認列?
建商可以在第三年一次認列30戶 ?
或是規定賣了就要認，即每年都要認10戶在營收上...
其實你問的問題牽涉到十五世紀源於威尼斯的複式記帳法
在複式記帳法之前,沒有所謂的資產負債表
你若是賣方,可以逐年認列10戶,也可以三年一次認列30戶
隨心所欲沒有任何限制
但想想看三年才認(賺)一次會發生什麼問題呢 ?
第一年你交屋10戶,第二年又交屋10戶
頭兩年你只有出沒有入,損益為負
任憑你說破嘴
沒有銀行敢借你錢周轉
沒有股東敢投資你的業務
即便實際你是生意興隆強強滾
為了解決這樣一個交易的時間差,複式記帳法開始在商業界流行
主要圍繞在一個會計公式：資產＝負債＋業主權益＋(收益－費損)
比方把存貨賣出,隔一段時間才收錢沒關係
我們把它登記在應收帳款裡歸屬於資產
告訴大家你只是讓人家賒了帳,不是你不賺錢
現代所有企業都使用這個會計方法來表達自己的財務水準
營建業屬於長天期低周轉率高資金密集產業
建案興建本身已曠日廢時,如果讓客戶過戶後還大量賒欠餘款
交屋後兩三年才收錢,建商自己就會先週轉不靈倒閉
基本上建築業不使用應收帳款讓客戶賒欠
取而代之的是銀行為了賺取其中上千億的利息商機
會承擔風險先行墊付尾款給賣方,而買方使用貸款產生的可觀利息則成為銀行的生長養分
IFRS之前曾允許建築業使用完工比例法
在合約所賦予的法律效力之下,預售屋完成多少工程進度就允許認列多少營收
即使建商實際收取的現金於交屋前只有簽約加工程款,佔總金額30%
完工比例法依然可以把入帳時間差消彌得更加仔細
IFRS之後除非客戶有權進行設計變更,否則限用全部完工法
此一變革限縮合約創造出來的資金槓桿能力,用更謹慎的觀點去評價資產
缺點是過去被消除的入帳時間差又回歸回來
只要建商在工期上規劃不妥,建案與建案之間的交屋期不能有效銜接
會很容易出現首年大賠,隔年又大賺的奇怪情景
在複式記帳法之前,沒有所謂的資產負債表
你若是賣方,可以逐年認列10戶,也可以三年一次認列30戶
隨心所欲沒有任何限制
但想想看三年才認(賺)一次會發生什麼問題呢 ?
第一年你交屋10戶,第二年又交屋10戶
頭兩年你只有出沒有入,損益為負
任憑你說破嘴
沒有銀行敢借你錢周轉
沒有股東敢投資你的業務
即便實際你是生意興隆強強滾
為了解決這樣一個交易的時間差,複式記帳法開始在商業界流行
主要圍繞在一個會計公式：資產＝負債＋業主權益＋(收益－費損)
比方把存貨賣出,隔一段時間才收錢沒關係
我們把它登記在應收帳款裡歸屬於資產
告訴大家你只是讓人家賒了帳,不是你不賺錢
現代所有企業都使用這個會計方法來表達自己的財務水準
營建業屬於長天期低周轉率高資金密集產業
建案興建本身已曠日廢時,如果讓客戶過戶後還大量賒欠餘款
交屋後兩三年才收錢,建商自己就會先週轉不靈倒閉
基本上建築業不使用應收帳款讓客戶賒欠
取而代之的是銀行為了賺取其中上千億的利息商機
會承擔風險先行墊付尾款給賣方,而買方使用貸款產生的可觀利息則成為銀行的生長養分
IFRS之前曾允許建築業使用完工比例法
在合約所賦予的法律效力之下,預售屋完成多少工程進度就允許認列多少營收
即使建商實際收取的現金於交屋前只有簽約加工程款,佔總金額30%
完工比例法依然可以把入帳時間差消彌得更加仔細
IFRS之後除非客戶有權進行設計變更,否則限用全部完工法
此一變革限縮合約創造出來的資金槓桿能力,用更謹慎的觀點去評價資產
缺點是過去被消除的入帳時間差又回歸回來
只要建商在工期上規劃不妥,建案與建案之間的交屋期不能有效銜接
會很容易出現首年大賠,隔年又大賺的奇怪情景
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以上這篇文章不知道多少人看的懂
我必須誠實的說
你~~真的很專業~~~希望還有機會拜讀你的文章
這才是我來這版的目的~學到東西
在此小弟對解說的內容有小小的疑問:
(第16樓) J1977 大提到中古屋交易市場是新成屋市場三至四倍大，並附以下詳圖說明。不過小弟直覺覺得中古屋與新成屋市場比例好像沒差那麼大呀? 再看下圖，有沒有可能核用住宅及核建住宅是以”棟”為單位，而買賣棟數是以”戶”為單位呢?
(第9樓)賺大錢大提到預收款除2或除3可概估未來2~3年營收。原因為何呢? 假如預收款為總價 15%, 則概估未來 2~3 年營收約為總價 7.5~5% 嗎?
謝謝各位大大的指導!
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J1977 wrote:
以上所論僅是新成屋市況,中古屋的交易市場更是其三至四倍大
下圖綠棒和紅棒是歷年全國建照與使照發放數量,藍棒是總交易移轉量
可見其比例之懸殊
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J1977 wrote:
以上所論僅是新成屋市況,中古屋的交易市場更是其三至四倍大
下圖綠棒和紅棒是歷年全國建照與使照發放數量,藍棒是總交易移轉量
可見其比例之懸殊
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