您真內行！
博客來目前沒貨，已經預約。
香港定有點貴，我都一次買好幾本以上理財書，省運費。
瘦狐狸 wrote:
starman有...(恕刪)
MAS規範的槓桿上限是45%,一旦觸及40%,就要開始逐月上報SGX管制,
因此多數基金管理公司都讓它的槓桿保持在接近40%,但低於40%的水位.
只有SPH REIT維持在低檔的28%左右.
投資這些商用地產,工業用地產,酒店,公用設施的信託,就算你本身資金沒有槓桿,
事實上投入標的當時,已經用上了槓桿.
因此展現出來的,就像是營建股一樣,普遍是低股價,高殖利率.
這些REIT,不但借錢投資,還搞商業地產開發,像是建商一樣,
已經不是單純的出租物業.
CapitaMall Trust,Suntec REIT,Capitaland Commerical trust...都在大搞地產開發.
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Details on the changes implemented by MAS can be found here. Of these three categories of changes, the most important set investors should take note of are those covered under the increase in operational flexibility. The two points of note in that section are:
1) Adopting a single-tier leverage limit of 45%, as opposed to the current upper tier limit of 60% for REITs with credit ratings and 35% for those without,
2) Increasing the development limit, whereby a REIT can undertake development activities on up to 25% of its deposited property, compared with the current 10% limit. The additional 15% must be used solely for the redevelopment of an existing property that has been held by the REIT for at least 3 years and which the REIT will continue to hold for at least 3 years after the redevelopment. Redevelopment in this scenario refers to works that have the same meaning as “building works” as defined under section 2(1) of the Building Control Act (Cap.29), with the exception of air conditioning works or other development works that do not affect the earnings ability of the asset being developed.
Between the two factors, the adoption of a single-tier leverage limit of 45% is going to have the more immediate effect on Singapore REITs.
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隨便舉個例,算是代表性高的,它算是規模最大,實力最雄厚的.
http://cmt.listedcompany.com/financial_results.html
每一檔 "trust"的季報都必然包括這一頁的資訊.
這些 "trust"的市價,與利率高度相關,因為每一家都以極高的槓桿在運作.
CMT算是具有代表性,投資機構也好,自然人也好,
如果要投資 "trust",應該少不了這一家.
以最新的季報來說,5.5% yield,假設變數都不變,借1.5%的錢來投資,
5.5-1.5=4%;得到4%的淨利.
52week high 2.25, low1.87, 上下震盪約17%.
要賺這4%,你的風險在於承受這17%的震盪起伏.
這些trust的價格是緊盯利率,現在利率在低檔,價格在高檔.
會有這個（低檔時進去）想法，主要是shliou大大提到槓桿...
槓桿『這麼好』的工具？！我認為，應該用在大跌崩盤時，平常就不要拿出來用，除非隨時有一筆錢來補倉...。
尤其K大又提到了S-reits普遍都已經有了30-40幾趴的槓桿了...槓上加槓！
再加上美國減表、生息，對reits的傷害，對槓桿的人的心理多少有影響..
另外，我提到的兩支跌很慘的reits分別是SABANA SHARI(SABA) -44％, Far East Hospitality -24％
而Frasers Centrepoint 反而賺了16％；買的時間點不太一樣，...
我都一次買台幣20來萬，不定期買入；越跌越攤；
lippo mall 我買最多，大概400-500萬，最近打算平衡一下，分散到其他reits
lippo最差跌到-20％左右（有點忘了），還好現在漲回來9％；而sabana 就沒有『均值回歸』了。
還好，分散到10幾檔reits，淨值普遍漲得多，賠的沒幾檔，再加上配息還不錯，所以結果是滿意的。
以下文章是來自我一直有在追蹤的臉書前輩關大大之手；
因文章寫得很棒，未經同意拿來分享，如冒犯關大大，請告訴我，馬上下架...
峙山觀點之「觀台灣REITs熱有感--以某討論區貼文為例」
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最近看到有一篇貼文，他是這樣說的：「新加坡的reits有一點景氣循環類股的感覺，要低檔時進去，比較保險......投資10幾檔，大多數都有賺。只有一支做阿拉的reits賠錢，帳面上賠40％左右；另外一支做hotel的賠20％整體還是賺。」
基本上這句話不全然是錯的，但我們並不建議用這種對待台股的主動思維對待海外投資。原因是：因為堅持買低的同時往往犧牲了不少領派息的機會。倘若閣下最後如願以償的話的低買還好，但若一等再等而一直未能出現閣下期待的價格、甚至出現不斷上漲時，閣下不是就錯過收息+潛在資本利得的大好機會嗎?而且我們留意到在2011~13的歐債危機與2016~17去QE的時候，S-REIT都顯現出抗跌的特性而讓許多希望能出現2009年暴跌的投資者失望，這已經代表在2008年後，星國投資者的長期投資意願也變高不少並在投資心理出現長足的進步。因此，我們認為投資人應該採取平均成本法的方式定期買入以降低在極端價格買入的機率並獲取潛在的長期資本回報的機會。
另外，我們認為閣下在選收益率高的REITs時也應該注意一點：為什麼這麼便宜?是不是背後有什麼風險?一般而言，當市場認為這隻REIT的風險越大，他的收益率也會越高(需要充足的風險溢酬做為緩衝)。以百匯生命信託為例，市場認為這隻大型醫療型REIT風險較低，所以4.5%的收益率可以接受、但是對於劍橋工業信託而言，市場認為這類中小型、以製造業為主的REIT風險較高，所以需要7.2%的收益率作為交換。若投資人一昧的在乎收益率而不細究背後原因的話，我們認為這樣的作法會落入價值陷阱(Value Trap)也就是買到獲利普通、股價低殘的體弱股票。
最後，我們推測那兩隻REIT應該是勝寶工業信託(做阿拉的reits)，買入價約在$0.65SGD、星獅酒店信託(做hotel的賠20％)，買入價應該是在$0.82SGD。那會出現這麼慘的走勢可能是因為前者的經理公司管理策略嚴重失靈、後者則是因為重壓澳洲和資本循環相對較慢而表現不如預期。對此，我們認為投資人應該定期留意業績變化、挑較知名的公司做Sponsor且持股比足夠的中大型REITs以降低投資的非系統風險。
備註：一般具有明顯景氣循環的REIT有商辦、商場(以必須消費為主要租戶結構的例外)、工業與酒店。
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再不友善的稅制之下，我們認為海外投資一定會成為主流，但隨之而來的是更大的挑戰--投資人教育，而這也是我們要做的基礎建設。我們會繼續精進、不斷加強分析文的深度與多元性，力求提供投資人公正、客觀、專業、深入的投資視野，而這也是我們該做的事!
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另外，在天上的allan 大大也曾有一篇關於新加坡reits的文章，寫得也很棒，在這邊也把他分享出來：
有興趣的人，可以參考一下：
http://allanlin998.pixnet.net/blog/post/436641262-%E6%96%B0%E5%8A%A0%E5%9D%A1-reits-%E7%9A%84%E8%A7%80%E5%AF%9F
新加坡 REITS 的觀察
喬治先生, 是我秘密社團的一個朋友,
他的留言, 我覺得很有趣, 大家可以看看( 放在下面附錄), 喬治先生努力的觀察思考, 我已經跟美女編輯說過, 我預測未來的這些年輕朋友一定會成功
喬治先生, 他觀察到需要買強勢股, 他脫離一般對 REITS 的價值評估, 我們一般所要找PBR 越小, 物超所值, 但是他觀察到, PBR 越小的話, 可能基本面已經發生改變, 會 賺到股息賠了價差, SO 要買PBR 比較大的.比較好
我覺得這樣的觀察沒有錯
另外一方面.我的經驗
http://allanlin998.blogspot.tw/2013/03/vs.html
AND 學術上的文獻, 事實上都支持 REITS的價值評估,( BUY PBR 比較小, DY 比較大的)
問題來了, 這些都是總體的價值評估, 你要買一下一籃子的REITS, 會得到同樣的結論
, 如果你買個別的股票 (REITS) ,他的結果可能不同.....
因為市場有時會看對, 有時會看錯, 你買一下一籃子的REITS , 利用大盤不好的時候 ( 可以利用 FTSE SG REITS INDEX) BUY 到的就是相對低點..可以避免受傷
艾倫2013 年年底, 買到新加坡股市相對低點, 結果又成為登山客, 上去又下來.
http://allanlin998.blogspot.tw/2013/12/greenstreetadvisorscom-reits-premium-to.html
我是真的很希望有SG REITS ETF , 可以一次買賣, 賺價差.( 因為我們有很好的工具--- 五線譜大趨勢AE2 . 沒有賺到價差實在很可惜 ) REITS 波動性比大盤 STI, 大很多
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shliou wrote:
將 REITs 加槓桿小玩似乎可行？...(恕刪)
2008-2009我還在一個國際性,壟斷性的國際金融組織位於新加坡的亞太總部打工.
除了北韓,與當時仍被制裁的伊朗以外,全世界的金融機構都必須使用與我打工的組織交易.
我對金融局勢有比較近距離的觀察.
2008-2009,Leman Brothers倒下,接著全世界最大的金融集團AIG也倒下,
全球規模最大的商業銀行JP Morgan也岌岌可危,全美國規模最大的消金銀行BOA也不行了,
全世界最大的消金集團Citigroup的流動性也枯竭了.
對全世界各國央行負有大量債務的Fannie Mae與Freddic Mac也要垮了.
過去百年從沒跌破面額US$1.00的貨幣基金也跌破一美元,股市崩盤,債劵市場交易凍結,
沒有流動性.
FED口袋沒錢,開始印鈔,啟動國有化Fannie Mae,Freddic Mac,AIG,BOA,Citigroup,
控制了以上各公司的董事會. 對JP Morgan大量注資,維持流動性.
HKD與USD自1980年代開始掛勾,建立聯繫匯率.
美國國有化所有大型金融機構以後,全港資金往美國流動.
在港所有金融機構流動性凍結,HKMA也無力再拆借給銀行.
金融市場交易凍結,有資產也無法變現.
2008/10最終,
HKMA宣布以香港外匯基金(香港的外匯存底)無上限擔保所有在港金融機構的所有存款與債劵.
中國人民銀行也宣佈無上限支持港府.
這一招阻止了資金外流,但後座力重擊全球第四大金融中心的新加坡.
新加坡像香港一樣,也是沒有外匯管制的自由港,巨額外匯出入是不需要審批.
HKMA下午2點宣佈,全新加坡的外資,私募基金,投資公司,跨國大企業都忙了起來,
幾億,幾十億,幾百億美元存在DBS,UOB,OCBC,以及各大外資銀行的資金立刻全數往香港外流.
新加坡的銀行體系接近崩潰,新加坡金融管理局(MAS)的流動準備瞬間枯竭.
在HKMA宣佈無上限擔保以後,不到5小時,當天傍晚MAS也宣布跟進,
以新加坡政府1500億新元的政府儲備無上限擔保所有機構的存款與債劵.
新加坡這個國家已經賭上了所有的資產與國家的未來
隔天紐西蘭,澳洲央行也跟進. 幾天以後,台灣央行,與亞洲各國央行也跟進.
digo1971 wrote:
且我們留意到在2011~13的歐債危機與2016~17去QE的時候，S-REIT都顯現出抗跌的特性而讓許多希望能出現2009年暴跌的投資者失望，這已經代表在2008年後，星國投資者的長期投資意願也變高不少並在投資心理出現長足的進步。
我想說的重點是作者所 "留意到"的狀況,並不是因為星國投資者心理有長足進步.
時空環境是天差地別,根本不能相提並論.
2008-2009,新加坡的REIT/business trust的可容許槓桿比率高達60%,
它們都高度依賴銀行融資進行營運,借新還舊.
在2008-2009提供融資的銀行體系自己的流動性都枯竭了,中央銀行MAS也拿不出錢了,
銀行都快要垮了.
在那個時空環境下,REIT都快要無法履行債務還款,快要倒閉,
股價當然劇烈反應,以 "倒閉"為考量的去反映市價.
自金融風暴結束以後,BIS出台了Basel III,
勒令全世界各國央行強制對各國銀行與保險公司實施Basel III的規定.
CET1(Core Equity Tier I)呈倍數上揚,資本適足率大幅拉高,
還有LCR(Liquidity Coverage Ratio),RWA(Risk-weighted Asset)比例規管,
自金融風暴以後,全世界大/中/小銀行與保險公司連年增資.
資本適足率已經達到前所未有的極度安全水平.
2011-2013歐債風暴,全世界沒有一家叫得出名號的銀行倒下,或是可能倒下.
新加坡也沒有一家REIT/business trust面臨融資困難.
相對的是利率維持在前所未有的低檔,游資寬鬆,融資簡單到無以復加的容易.
當時MAS也已經勒令槓桿比率由原有的60%降為45%,並規定觸及40%以後,要逐月繳報告.
REITs/trusts對於融資依賴已經大幅降低.
因此,要說2011-2013REIT股價表現優於2008-2009是因為星國投資者 "投資心理出現長足的進步",
我覺得是沒有任何依據.
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