長毛臘腸黑熊 wrote:
感謝各位大大的建議...(恕刪)
以下算式是我就自己的經驗去假設
依照你說600萬的2房大約是30坪的大小,月租1萬5,每坪月租500元
土地假設地目是建築用地,沒有容積獎勵的狀況下,容積率:150%,建蔽率50%
土地約算150坪,桃園土地1200萬,150坪建地容積率150%,可以蓋出225坪的房子
一層75坪,可以蓋3樓,一層兩戶,二樓和三樓當住宅,一間37.5坪*500元*4戶=75000
一樓可以當店面價格加乘50%=37.5坪*500*2戶*1.5=56250
總收入為12萬元/月--->年收入144萬這基本上是最高收入,須扣除應有維修,稅金,打個7折100萬
接下來RC的營建成本一坪約10萬元*225坪=2250萬這樣年報酬率大約是4.4%
但是要算上土地成本1200萬+2250萬才是成本所以報酬率變成3%
以上是自地自建的評估
另一個想法你的營造成本是自有資金2250萬放在最低的定存1.05%一年是23萬
加上土地出租報酬率1.5%一年是18萬
最保險的獲利條件是40萬
如果把自有資金放在相對穩定的產品一年獲利3%不算困難,債券,美金儲蓄險,或是拿去買房子出租
約為68萬加上土地出租的18萬一年收益86萬
所以自地自建獲利一年約為100萬,租地加上自有營建成本獲利最低40萬,相對穩定報酬約有86萬
如果這是我的案子,我會傾向和買主簽訂10年以上的土地租賃合約看可以談到多少租金
再將自有資金做更有效率的運用,不去負擔營建的風險
以上的評論有些盲點,例如容積率可否申請獎勵容積,或是等使用執照領取之後再逕行違建
可以將建物獲利空間加大,拉高投資報酬率
或是蓋鐵皮工廠,拉低營造成本
但是任何獲利都伴隨風險,如果租地的亂搞,傾倒廢土,或是租金不準時支付都有風險
請衡量自身承受風險能力,來進行土地開發
內文搜尋
從 APP 打開
X