劍神路亞 wrote:
投資營建股的各位大大還是要小心...(恕刪)
感謝劍神兄提醒
但我想稍作修正,不單是營建
應該是說任何投資都要小心
即使是開一家簡單的早餐店,賣錯口味或選錯地段都是倒店的開始
但小心不等於放棄
前幾天看一個新聞,台灣的超額儲蓄已達28年新高點
對很多人而言,遇到風險第一個反應是轉身後退
放棄到最後連ETF都不敢持有.回去放定存
美國著名文學家拉爾夫·愛默生(Ralph Waldo Emerson)講過一句話很經典
他說 : "治療恐懼最好的解藥是知識"
很多東西看起來風險高,但如果我們找到衡量風險的方法就可以管制它
很多東西看起來風險低,但我們完全不懂要閃避它的時候反而更危險
好像核能一樣,感覺非常危險.但科學家找到管制它的方法
就可以對人類的生活產生非常正面的幫助
房地產不是表面上我們看到的遠雄,興富發,皇翔等幾家建商的組合
它是一個很大很大的市場,年產值逼近一兆四千億台幣
所有的上市櫃建商產值加總,也僅屬於這個市場的16%
興富發2014年營收大噴發高達三百七十億,亦不過是這個市場的零頭
這個市場很大,有名或無名的競爭者多的難以想像.
能夠頭角崢嶸取得上市櫃資格且長期績效優異者鳳毛麟角
以上所論僅是新成屋市況,中古屋的交易市場更是其三至四倍大
下圖綠棒和紅棒是歷年全國建照與使照發放數量,藍棒是總交易移轉量
可見其比例之懸殊
也因為市場龐大,造就僅靠仲介買賣營生的信義(9940)單家便能夠衝出百億營收.
更不可思議的是,為了酬庸業務,信義更將其近半數營收轉成了業務的高額獎金
央行近期公布全台房貸款餘額已超過五兆八千億
以目前的年息1.9%計算,即使未進入升息循環也足可提供全國大小銀行超過一千億台幣的利息收入
而建築業負擔的建築貸款為一兆六千億,以利率3%計算
銀行只收取約四百九十億的利息
整個金融業實際上是靠民眾繳納的房貸利息過日子,其次才是建商貸款
如果房市崩盤,建商房子賣不掉不是最大問題
而是市價跌到住宅貸款餘額以下,民眾為避免損失寧可法拍也不願再繳房貸
屆時金融體系將面臨全線崩潰
我雖投資營建,但我正面肯定政府房地合一新制是好事一樁
打擊短期交易鼓勵長期持有基本上就是希望大家不要只是賣來賣去賺了價差就走
反而放任這5.8兆的債務持續成長最後卻沒有人想還
要有人還錢,就必須這個錢值得還!! (房地資產不可以泡沫)
一般投資觀念裡把自由現金流低落的公司視為高風險經營
這個其實我是認同的,營建股相對其他產業的確風險更高
但吸引我下手去研究營建的投資機會,是因為許多營建股價格已背離價值太多
反而把此一風險的差距大量填補起來!
不可諱言現金流是建築業天生的缺點
但財務分析領域有提供一些方法讓我們早期預警
也可以調查建商授信,質押,公司債或背書保證等各種金融變現管道是否充裕來了解其金流風險
即使這些方法還不夠完善
積極的人總會持續擴充知識,消極的人轉身放棄
對我而言,我個人偏好前者
owenivy wrote:
5522以殖利率來說是很好的買點
只是往後幾年能否維持目前的獲利不衰退呢??...(恕刪)
以經濟學最基本的供需理論來說,供給增加需求減少價格就會下跌對吧 ?
少子化會讓消費房地產的人口基數進一步減少相信大家應該也一致同意
但我這裡要舉手發問一個問題 : "商業社會的都市化傾向是否會因少子化現象而消失 ?"
或者換個問法.大家孩子生的少了,偏鄉的人口就會放棄到大都市尋找更好的謀生機會 ?
下圖是台灣的人口密度圖
可以注意到人擠人,擠到通紅的區域,就是台灣的六個直轄市
數百萬人每天呼吸著骯髒的空氣,承受擁擠的交通...
自願像沙丁魚一樣塞在都市裡,並不是沒有原因的
就我個人的看法
我是不認為將來人口淨流入的大型都市,會因為少子化而變成人口淨流出
反而會在磁吸效應下形成M型化分布.有人的地方人越多,沒人的地方人越少
也就是台灣將會成為第二個日本
全亞洲最老,少子化最嚴重的日本
新生人口卻大量生活在以東京為核心的環狀都市中
所有食衣住行育樂六大行業,都是圍繞著"人"為主體而展開的
少了人,不僅是土地;所有的資產價值全部會失去意義
您問遠雄獲利會不會衰退,我也說不清
但俗話說,有人潮的地方就有錢潮.
比較台灣人口分布狀況,和遠雄現在的土地布局
我倒也不是太擔心就是了
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