山港阿良 wrote:
想問問版大對於最近台北地產的看法～
小弟覺得 台北房價 已經進入泡沫化
各位覺得呢？...(恕刪)
其實我不少到北部工作的朋友, 也是一直期待這天的到來呀 !!
1.低利率 2.貨幣量化寬鬆 3.人口紅利高峰(36~46歲剛好是戰後嬰兒潮的嬰兒潮)
目前第3個人口利多已慢慢消失，36~46歲我看差不多都已經買房了，只剩下換屋需求
第2個貨幣量化利多美國已開始縮減，所以此利多已到頂開始反轉向下
第3個利多低利率可能會再持續幾年，但低利率我認為不一定是房地產的利多，
以日本為例在311地震前日本0利率好幾年也沒看到日本房地產上漲~~~
PS:民國103年往前推25年剛好是戰後嬰兒潮，所以民國78年房地產也有一波大多頭
目前36~46歲生的小孩大多低於兩個，也就是說往後推25~30年後的民國130年可能不會有房地產大多頭
當供過於求時，價格就勢必跟著降。根據追蹤國內預售屋價格21年的「國泰房地產指數」最新調查顯示，2013年第3季台北市的新建案平均成交價為每坪81萬3,500元，較前一季下滑5.86%， 是統計中全台下滑最多的都市。
當居全台房價火車頭的台北市都開始下修，其他縣市要再上漲不易，而如果台北市在接下來又跌，各縣市預售屋價格勢將跟著下修。
台灣人口紅利沒了，而且嚴重老化，更嚴重少子化，將快速變成人口負利。
過去數十年人口快速增加、人口紅利超高，炒作房地產多是大漲、然後新房子蓋太多，還是會跌。現在沒人口紅利以後，會跌跌不休。
台灣最近有蓋很多新房子嗎？
新房子越蓋越多，蓋1~2年完工交屋，投資客再鎖奢侈稅2年才好賣，建商笑呵呵。
最近解鎖奢侈稅的新屋大都是2009~2010年開工的，數量最少，再來2011年以後開工的新屋會陸續解鎖，量就會更多起來了。
資料來源 內政部營建署
台灣近年一般住宅開工量 (單位 萬平方公尺)
2013第1季 669
2013第2季 392
2013第3季 411( 7月180.0 ， 8月111.9 ，9月119 )
2013 10月 193.8
2013 1~10月 1665.8
今年台灣開工的住宅總量，已經創近年新高。
2012年 1534 (7.1%)(面積年成長率)
2011年 1432 (20.2%)
2010年 1190 (25.4%)
2009年 0949
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