假設:有租戶願意租我土地190平方公尺 條件是 我要花錢搭建地上物後(室內空間17坪) 月租1萬1 租5年
但合約附帶一點:我只租給他們100平方公尺 另90平方公尺 暫時無償仍借給他們使用 待有人願意租空地時 對方即要還給我讓我能
租給別人使用
原先談成了 簽約當天 臨時對方覺得室內空間需要大一點 故合約沒談成
那麼現在 對方要租用的土地大一點 地上物空間也要大一點 勢必原先的租金及租期當然就要重新再談 這樣應該沒有錯吧!
但要怎麼談 這點讓我有點煩惱 因為已經到這個節骨眼了 要加租金?延長租期?或是還有其他方式? 才不會影響雙方權益?
請各位大大提供寶貴的意見 讓我能夠參考一下! 謝謝.
2.你蓋起來要先投資多少資金才能蓋得起來，租幾年才能回收。
3.要是租客租個半年就落跑了怎辦。
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以上應該是你比較迫切的去了解跟認知的問題，別到時候花了錢無法回收就算了，到時還得自費拆除的費用。
ANS.沒有使照的 合約述明 如果報拆 雙方就是損失各自分擔 合約解除.
2.你蓋起來要先投資多少資金才能蓋得起來，租幾年才能回收。
ANS.這個部分我也算出來了 建物成本真要回收 也得7年 但這附近因為沒有商家只有住宅 想說自己有塊土地 就租出去 一來避免雜草叢生 二來我拋磚引玉 讓這裡的居民 有個可以吃的地方(對方要做餐飲行業)
3.要是租客租個半年就落跑了怎辦。
ANS.合約會述明 一開始我預計簽5年(但我打算這一波對方希望增大室內空間時 將租期延長 )如果3年內毀約 賠償地上物建設成本的50%(這是我目前的想法)
不知道這樣子 是自己吃虧了 還是我太計較了?!
1.被報拆，假設你起造投資是30萬，如你所說他說被報拆要負擔50%，可是難不成他要押15萬現金在你這直到租約結束嗎?另外拆除費用他也要押5萬在你這嗎，不可能是吧，一旦被拆損失的都是你，你要怎樣拿到他說的50%。
2.第二點你立意良好這點就不討論了
3.租約上的部分來說，押金依規定不能超過2個月的租金，也就是說如果是以建物租約的方式，你也只能跟對方收2.2萬押金，你在法律上基本合法保障就是2.2萬，當對方違約認賠殺出提早走人時，你最多也就只能拿到2.2萬，這2.2萬應該不夠復原你的土地或是建物原況
怕因報拆或是租客提早解約造成的損失，只能用共同起造，也就是你出一半錢他出一半錢起造，然後另寫合約逐月攤提充抵租金，一旦不再承租又未扣抵完畢情況下，餘額視同違約金，這樣妳就不用怕他跑了不做了，你損失太多。畢竟餐飲不是那麼好做的，開沒一年收攤的一大堆。
類似這樣的土地租賃，通常都由承租人自行起造會比較簡單，由地主起造又無法取得執照情況下的話，我會先建議先小人後君子，錢先收進口袋在攤提風險較小。
1.被報拆，假設你起造投資是30萬，如你所說他說被報拆要負擔50%，可是難不成他要押15萬現金在你這直到租約結束嗎?另外拆除費用他也要押5萬在你這嗎，不可能是吧，一旦被拆損失的都是你，你要怎樣拿到他說的50%。
ANS:所謂對方要負擔50% 是建物我花錢蓋好後 對方自行花錢裝潢設計.生財器具及營業成本 如果被拆 我就是賠了一棟建物 對方賠了他的裝潢費及器具添購費用
3.押金確定是2個月的租金(不超過2.2萬)，我也想過因報拆或是租客提早解約我會造成的損失，所以有考慮共同起造或對方起造，但是土地是我的 建物是對方蓋的或是共同蓋的 未來若有些爭議 也會很麻煩 爾且現在法律的保障 明顯是承租戶的使用權大於出租戶的所有權 在這個點上 我若太過執著(我出一半錢他出一半錢起造)，很難成事 對方既然很有意願承租 只是需要我花錢蓋 所以我也給予最大誠意 但求對方將租期拉長(目前5年 但現在租期要再長一點了) 盡量把風險和成本 靠時間來將成本攤平 真要有賺錢 也是約滿後還要在續約 或是有別的承租戶要續租才有可能了 拋磚引玉嘛。
PS.不只餐飲不是那麼好做 現在就算要當包租公 也是真的很不容易 為了能收租金 有好多事兒要顧慮 但若不去發落 土地就是荒著長草看了很礙眼 現在有人要租 又要花一筆錢整地在去蓋個地上物 但又要承擔各式各樣的風險 真的是富貴險中求啊
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