今天要講一個法拍屋投資真實案子，130萬買進，230萬賣出的真實案例。我二徒弟的第一間投資法拍屋物件。這是發生在去年中的事實，當然...一樣是『不點交』的法拍屋。
廢話不多說，先PO上這間的查封筆錄。
哇塞，客位看官，你們看看..又海砂又兇宅的，這房子能標嗎？
但再看仔細點，應該不難看出其中的矛盾，債務人的母親說房子有海砂又有兇宅，但法院發文給警局去調查的結果，警局查詢後三年內都沒有發生過非自然死亡事件，這時重點就來了：法拍的筆錄僅供參考，實際上究竟如何，請自已去實地做詳細的調查！
於是乎我叫我二徒弟親自去現場問左右鄰居，一個問不出來問二個，二個問不出來就一直問到有人知道為止。
這一點非常重要，我個人投資法拍屋的生涯以來，至少問出6間，法拍筆錄沒有記載兇宅案例的，但實際上是有發生的。
如果有菜鳥大意沒做好現調這門功課，買到兇宅、輻射、海砂屋，少說賠幾十萬到上百萬。
現調結果出爐：該戶父親5-6年前過世，但是是自然往生的，目前該戶是母親和小女兒居住，大女兒已遠嫁台南。房子很正常無異狀，不是海砂屋，不是輻射屋，也不是兇宅。
所以房子沒問題，剩下就是現住人不點交的事情了...。
重點來了，既然房子也不是海砂屋，也不是兇宅，那現住人在法院查封房子時說的那麼誇張，肯定是不想輕易交出房屋。而法院既然是判定為不點交的法拍屋而且現住人這般說詞，肯定不好處理，就經驗法則來說，這件一定很難搞。而且在詢問左右鄰居時，多少得知該戶的風評很不好，大家都視這戶為該棟的麻煩人物，管理費也積欠很久，也非常難溝通、不講道理。
我徒弟只問我說：「能不能處理？」，10多年的法拍不點交實戰處理經驗那可能不能處理？很自信的回她說：「妳盡管去標就是了。」因為是難度很高的不點交法拍屋，開標結果，三拍不點交，一人出價，一人得標，只加價8000元就得標。不出意外，敢做的人很少很少。通常像是五年內租約不點交、五年以上租約不點交還公證的、筆錄寫的很非常複雜的、或是連法院人員去查封時居住人死不肯開門的，這些不點交情況都會是非常棘手，而且少人標的。自然地，愈少人競爭，利潤愈大。
得標當天，我們就直接去找該住戶了，毫不意外的，屋內居住的是一名許姓婦人，知道我們是得標她這間房子的得標人後劈哩啪啦的罵了一堆，還說這間是海砂屋，幾年前又有發生兇案...有的沒的...，反正秀才遇到兵，有理也說不清。這樣的情況我看不下N次了，習以為常，要嘛大家互吵完全沒交集，要嘛死躲在房子內完全不理你。
後來的發展其實也挺讓我傻眼的，因為本人在不點交的法拍屋這塊已算是身經百戰，見識過各種場面不一，形形色色的不點交狀況。
所以當初一見到裡面居住人許小姐時，她那種神情和講話應對的方式，我就知道這一定是很難搞的角色。事實上也果不其然，後來我們做了很多讓她會很頭痛的事情，但她一點也無動無衷，死也不跟我們談，也一點都沒有打算搬走的意思。
在第一次跟許小姐見面後，我就叫我二徒弟馬上要打官司，所以大約在取得房屋所有權之後，很快的，我們就提起了遷讓房屋及返還不當得利之訴訟，我們打官司都自已寫狀紙，自已出庭的，這算是處理不點交法拍屋必須的基本功。以我個人而言，我打官司不管是告人，還是被告...還沒輸過的。
後來的發展其實也蠻戲劇性，因為其實我心裡大概有個底..可能會拖到官司勝訴後，甚至必須等到法院來強制執行才有可能點交此房屋。後來..法院開庭了，佔用人許小姐拿著幾張自已寫的狀紙，在開庭前十分鐘左右才到，我跟我二徒弟早已在法庭前等待。
開庭後，我們原告方和被告方許小姐就進去了，其實這種官司，基本上不要打錯要點，99%以上一定是佔用人敗訴，所以法官大概在開庭前都已經看過相關卷宗，心裡也早有個底。
法庭上，其實就連法官也一面倒的傾向於我們勝訴，法官一直在庭上勸許小姐：「放下吧！不要執著！」，「這是你女兒造成的，妳不要再幫她扛著了，放下吧！」類似這樣的話在法庭上重複了至少三、四遍以上。因為法官也大概知道許小姐很執著，不肯放手，如果可以柔性勸導的話，總比硬性的到最後強制執行來得好。很順利地，第一庭大約30分鐘左右就結束了，法官也很魄力的直接當庭宣布判決日期會定於40天之後，只要不是白痴的話，應該都看得出來誰勝誰敗。佔用人許小姐，輸得一塌糊塗，就連她手寫的幾張狀紙，法官連看都不看，就直接推辭掉了。
開完庭後，雙方離開法庭，許小姐坐在法院裡面繕寫紙狀的椅子上，我上前去對她說了幾句：「許小姐，情況妳也很清楚了。妳是不會勝訴的，倒不如早一點找房子租，盡快搬走吧。」許小姐可能一時間還不能接受這樣的結果，有點情緒性的罵了我幾句。我當然也沒必要在那邊跟她互罵，或再更刺激她，我就跟著我二徒弟就先行離開法院了。
第一次開庭結束後，勝訴已是絕對，只剩等著時間到來，收到判決文，之後就要開始走強制執行的流程。開庭結束後的第三天，我二徒弟有在去房子處找許小姐，人在裡面，但完全不理，也不知道她心裡到底在想什麼？我二徒弟也沒輒，就在外面講幾句話，希望她能早一點自行搬遷就離去了。
既然都已經打完官司了，看來勢必是要走強制執行了，到時場面一定不好看，法院的人和轄區警方都會過來，門不開就找鎖匠來開，人不走就請警方拖走，屋內的東西比較麻煩，法院的人會一一造冊，要嘛留在原地，要嘛拍定人要找個地方置放這些物品，算是挺麻煩的。所以如果真的非必要我們也是極不願意走上強制執行一途，但偏偏有些人就是不見棺材不掉淚，不到黃河心不死。我曾經有接觸過一個案子，明明就是點交的，連官司都不用打可以直接申請法院來強制執行點交，但裡面的佔用人超白目，點交的案子還硬要跟拍定人索取高達40萬的搬家費，我覺得連用「獅子大開口」這句成語來形容都顯得渺小。我直接跟對方說：「拜託，你這點交的案子我們那怕去申請點交最久最久不用四個多月時間就能交屋，我幹嘛給你40萬？換作是妳，妳會給嗎？」對方無語，也懶得理我，門一關繼續回去當個鴕鳥。最後法院來現場履堪了，就是離最後強制執行點交時間剩下不到40天左右的時間，對方自動打對折，40萬降為20萬，說給20萬就搬。剩40天不到，再加上拖了那麼久真的是完全不知道她在想什麼。當然一樣不肯給，一毛都不肯給。最後強制執行，還不是得乖乖搬走。
我二徒弟的住所離許小姐的住所蠻近，走路大約15分鐘就能到，訴訟結束後她大約一星期會過去看一次，看看對方有沒有什麼動靜，因為一樓沒有大門很容易就能走上去。後來大約又過了十天以後，某天晚上許小姐突然打給我，說要進屋子裡面拿個東西，叫我們幫她開門，我聽得是一頭霧水，裡面不是妳在住嗎？我是要幫妳打開什麼門？她的語氣又有點急促，我完全被她搞糊塗。我叫她慢慢說，講清楚。這時我才知道她已經於三天前已經自行搬走了，在法院的判決文還沒下來之前她就已經自動搬走了，可能眼看官司也要輸了，再住下去也沒意義，就自行搬走了。我不知道她是搬去跟她女兒同住還是在外面租屋，但那也都無關緊要了。
許小姐現在人在房子外面，但她沒帶著鑰匙，叫我們幫她開門。於是我叫她在那裡等不要離去，我打電話給二徒弟，跟她解釋了一下，然後叫她馬上過去房子處，也一併叫鎖匠去開鎖換鎖。就這樣，順利得取得了房子。
