這間房子三年前就繳清了,清償證明也都還沒辦出來
最近有這一念頭,就去問了銀行貨三百萬利率多少?
他查了一下我的資料,回我:1.7%~2.1%吧！但不保證喔
要上級核了才可確認。
想請教:
若我貸三百萬出來利率算2%好了,高收益基金應也有7~10%
利差有5%~8%,一個月房貨約繳15000,基金月配約20000,
等於我一個月有五千多淨收入,廿年後房貸繳清了,
就算基金的本金只剩一半,也還有一百五十萬,
請問這樣的想法對嗎?
請神人大大指點指點,謝謝！
==============年初五更新============
謝謝各位前輩，受教了
今年投資重點慢慢確立
房借錢，錢買債
債生息，息還債
餘不動，再買債
息積多，仍買債
欽欽欽 wrote:
這間房子三年前就繳...(恕刪)
計算方式太簡單 而且太理想化 高收益債配息有那麼高
大概 像聯博-全球高收益債券基金AA(穩定月配)澳幣避險級別
年化配息率大約10% 2016年有3個月配息沒動用本金
其他9個月平均起來 1年配息大約30%來自本金 所以實際拿到的配息是7%
再附上澳幣兌台幣15年的走勢 現在100澳幣兌換2363台幣
因為月配息計算太麻煩 所以用年配息的方式計算 其次基金績效含息報酬是會上下波動
不好計算 假設績效和實際配息一樣是7% 再假設今天買淨值100 買100個單位 1年後配息
第1年得到的配息 100(淨值)*(1+7%)=107(配息日的淨值) 配息107*10%(年化配息率)*100(單位數)=1070澳幣
配完息淨值會下跌10% 107*0.9=96.3 淨值96.3
第2年配息日的淨值 96.3*1.07=103.041 配息103.041*10%*100=1030.41澳幣
配完息淨值會下跌10% 103.041*0.9=92.7369
第3年配息日淨值 92.7369*1.07=99.2285 配息99.2285*10%*100=992.285澳幣
配完息淨值會下跌10% 99.2285*0.9=89.3056
到第3年淨值就下跌10% 第3年配息金額也少了7%
那第6年 第9年 第12年 會差多少
還要考慮澳幣匯價 如果澳幣匯價如果升值(高點100澳幣換3258)可換得更多台幣
但貶值(100澳幣換1766)就會換得更少
當然這些計算有太多假設 並不太正確 不過大致是這樣計算
實際因為是月配會更複雜 基金的績效有可能比7%好也可能更差
還房子抵押貸款的利率以後會不會調升也是考量的因素
如果都考量過了 可以承受 再來考慮
欽欽欽 wrote:
感謝如此精細的算法...(恕刪)
如果20年期間碰到像2008金融風暴這支基金跌3成 配息也會少3成
雖然1年後又漲回來 但你那1年抵押貸款回款壓力會很重
理論上可行 但是要有些些客觀的條件來配合
像這2年不少人都買聯博-全球高收益債券基金AA(穩定月配)南非幣避險級別
年化配息率15% 去年南非幣兌台幣升值 含息績效44%
賭的就是南非幣目前在15年來最低點
但如果時間點回到2008 想必那時候也會有不少人覺得南非幣已經貶值到到低點了
從2004年貶值到2008幅度也很大 後來還升值2年 結果一直貶值到2015年
再舉個例子 2013年委瑞內拉總統查維茲病逝 感覺上和投資沒關係
但如果你買的新興市場債券有持有比重偏高的委瑞內拉公債 淨值跌2成
這些都是投資前 沒辦法考量的 如果你想的到 那你真是投資大師了
如果是閒置資金這樣做 錯了也沒關係時間拉長就好 但貸款就不太合適了
除非你的薪水或其他收入來還貸款 還不太影響你的生活
我教你一個有效簡便法: 現金流.
(現金流)=現金償還月繳本息的能力
很多公司餐廳店面..生意好財報佳
無預警破產倒閉走人,新聞屢見不鮮
為何破產? 問題出在(現金流)
(現金流)危機=寬限期到期,無法轉貸.
(現金流)危機=資金不够支付房貸本息.
新債借不到,房子賣不掉,破產法拍屋.
現金流:每年費用7%
貸款利率2%.今年付息2%
貸款20年,每年還本金5%
預估年獲利沒7%.別投資
記著:借錢玩投資
任何投資.股票基金債券保單炒房
年初,算今年現金流/今年預估收入
(收入):投資報酬率,年年會變動
(支出):房貸利率,隨央行調整而增減
今年安全期=(資金)>(現金流7%)
今年危險期=(資金)<(現金流7%)
記著:
未來的年初,計算現金流是危險期
立刻賣掉投資,馬上清償房貸,出場.
別找死.四處借貸或錢莊.籌錢應急.
新債借不到,房子賣不掉,破產法拍屋.
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