大家來思考看看，投資房地產和買REITs兩者的風險是一樣的媽
個人對REIT的理解
REITs是一種房地產信託基金，可以把房地產證券化，因為房地產有些物件的價格高達數十億一般散戶根本無法投資
而配息來源來自房地產的租金，而且殖利率還不輸給龍頭績優股票，有些甚至只需要幾千元甚至幾萬台幣就能投資
也就是會有專業的房地產投資公司的管理就跟買基金一樣，
拿了這筆資本市場募集的錢去買住宅、辦公大樓、酒店、餐廳、商場、甚至是、農地、工業區用地等等
，而配息的來源來自房產的租金收入
而REIT股價的漲跌和房地產的漲跌正相關，因此配息的穩定度和風險也和租金的穩定度和風險連動
而且因為REIT比起個人投資房地產，REIT資金充足所以能夠把投資標的風險分散到數百數千棟房屋上，甚至全球許多國家去
這對個人和散戶而且根本是不可能做到的，因此REIT是一個很有用的工具
例如你家的房子可能因為你居住的城市，房屋狀況和房屋品質、地段等有所不同
或者是一個房產稅、或者是地震颱風等等就影響該地區的房價
而REIT甚至還有ETF可以買，如果說買進REIT的股份等於買進背後持有數千棟房屋能夠把風險足夠分散化
那麼REIT的ETF就是一次買近數百檔的REIT然後把房地產投資的風險分散在全球，
只要房租收入是穩定的那麼REIT的配息來源就是穩定的，那麼接下來就是巴菲特和格雷厄姆的價值投資法發揮作用的時候了，
只需要低價買進REIT的ETF並長期持有
就能有穩定的租金收入，並且風險分散在全球
而且還有一大好處，就是真實的房地產有流動性風險，也就是當房價下跌的時候房子很可能賣不掉或是有一堆很高昂的手續費和稅
而REIT就跟投資股票是一樣的、想賣馬上就能賣
但是REIT畢竟是一種紙資產會比真實的房屋，看到見摸的到實體房地產風險更小媽？
有沒有可能一個金融海嘯就把這類紙資產給變成了廢紙了呢，就像2007年設計的房地產抵押次及貸款和連動債一樣
這是一個更深層次的問題，首先要怎麼確定REIT的投資標的風險足夠小小到比真實的房地產更小呢?
但是房地產所有權狀和土地權狀本質上不是也是一種紙嗎？ 一旦發生戰爭、政變、天災
你實際上能把房屋帶著到處跑嗎？ 這實際上不就跟REIT持有紙張是否等於=背後持有真實資產一樣的道理
這是一個值得深入思考的哲學問題？
希望能夠討論看看
退休老人 wrote:
1個是房地產,1個是投資性商品,風險怎麼會一樣
買房地產,固定資產,所有權人是你,
房子要買要賣,自住出租,你做主.安全保本
買REITs,投資商品,所有權人不是你,
透過發行機構,銷售機構,賣個基金ETF給你淨值.
這個淨值無法追蹤漲跌來源,它說漲是漲說跌是跌
交易流動風險,信評保本風險,先評估清楚才投資
檢附 ETF REIT 交易量如下,冷門股乏人問津
...(恕刪)
小弟有幾檔Reits, 都是在港股(台灣Reits的配息太差)，而我持有的Reits底下的物業都是在香港及中國大陸(廣州、北京)。
如前面幾個前輩提到的Reits有許多缺點、如淨值的計算、沒有自主性如無法選擇房客、母公司集團內部交易、及透明度不高…等
不過相較的還是有優點、如不需要管理房客(修電燈、冷氣…等)、收益也相較比較高、門檻較低、相較於房貸來說槓桿也較低、也較容易分散匯率、地域、政治、氣候、建築物本身、甚至建商..等風險。
如何選擇分配當然每個人的風險考量不同，不過我個人覺得把所有的身家都放在同一貨幣甚至同一地區風險是很高的。如我有很多親友們都把全身家當放在台灣及新台幣資產(包含台股及房地產)，完全不考慮政治、地域、匯率風險我覺得是很匪夷所思的。
上面幾位大大講的Reits的風險、如流動性、權益的政治及金融風險，我認為也存在在房地產中。
今天如果發生區域型的流動性風險，Reits投資人損失的可能是當地的投資(可能只是他資產的幾%)，可是如果直接購買房地產，那投資人的曝險很多時候就是全身家當。
如果今天發生全球流動性風險，我想房地產的流動性那只會更差而已。
Reits可以用很低廉的費用頻繁交易，我想這點房地產是做不到的。
我個人是把Reits放在股票及債券中間、也覺得符合Reits本身的波動性
個人的一些想法，版上Reits的討論很少，拋磚引玉一下
stock1023 wrote:
投資房地產和買REITs兩者的風險是一樣的嗎？
投資台積電和買0050兩者的風險是一樣的嗎？
風險當然不一樣。...(恕刪)
這個比較怪怪的。
台積電是一家公司，0050是包含台積電的台股ETF
Reits 可以是一個物業，也可以是多個物業，甚至市場上也有Reits ETF
nomo333 wrote:
reit流動性比直接買房地產好
但跟股票比，就差多了
等崩盤的時候
不是你想賣就賣的掉
大家都要賣
不管你持有哪一種型式
源頭都是要賣大樓來換錢給你
你以為崩盤的時候
要賣大樓有那麼容易嗎？...(恕刪)
Reits其實就是證券的一種，交易量沒有傳統的股票來的多，不過也不會到賣不掉的地步。
如果提到崩盤，那股票崩盤也是一樣情形，尤其台灣的跌停制度甚至有些交易所有所謂的熔斷機制(我記憶中中國大陸、美國、俄羅斯都有實施過)。
提到源頭賣樓除非走到了最後清算的地步，之前有可能第三方股東注資，有可能母公司注資，有可能政府主權基金注資(有些Reits最大股東為國家主權基金)… 等 太多種方法了。
所以我個人覺得Reits比債券風險高，比股票及房地產低。
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