中國房價將在6個月內加速下跌

張庭賓




中國樓價即將即進入加速下跌通道。

在2013年10月，本人撰文判斷《中國樓市泡沫最晚2015年底前破滅》時，多數人對此不以為然；在2014年3月更進一步判斷《中國樓市拐點已經基本確認》，認同的人也不是太多。但是僅僅2個月後，大多數人認可了這個判斷。但我們現在的判斷已經再向推進了一步，即中國樓價將在6個月內進入快速下滑階段，即便政府采取救市政策也於事無補。

從全國範圍看，4月份已經成為更多城市的新房價格拐點月。根據中國房地產指數系統調查：全國100個城市（新建）住宅平均價格為11013元/平方米，環比上月上漲僅0.10%，漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市個數看，55個城市環比上漲，45個城市環比下跌，分別同比減少和增加8個。

而對房地產市場更具衝擊力的是，五一節假日3天，一線城市房產成交量大幅下降。北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創2009年有網簽記錄以來的歷史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%，並創下了自2008年實行“五一”小長假以來7年最低值。深圳商品房成交同比跌幅超過六成；杭州在小長假期間主城區銷售跌幅超過七成。上海、廣州兩地雖與去年基本持平，但促銷跑量樓盤在這兩地大幅增加。

從房價下降城市來看，寧波出現了7折新樓盤，而成都樓盤批量出現了10%左右的價格下調。而各地二手房已經普遍出現了有價無市——房東降價趕不上買方心理降價預期的狀況。

造成房價下跌的最直接的原因是供需關系發生了變化。全國住房庫存由2012年底的3.47億平方米增加到了4月末的5.27億平方米，而且仍在不斷攀升。原因在於2012年以來新一輪價格泡沫的刺激，2013年全國土地出讓金同比大幅增加57%，出讓面積增加超過10%。這些地開發的樓盤在2014年陸續上市。與此同時，中國居民住宅消費能力已經接近被透支的極限，而仍有余錢買房的富豪和官員更多移民在海外買房。

在供求關系逆轉的背後，是中國經濟對於房地產的依賴度已經達到了極限。交銀國際的一項研究表明，房地產價格上漲與中國貨幣供應量密切相關，貨幣供應量走勢領先約2-3個季度。在12個月的滾動基礎上，現時逾60%的新廣義貨幣供應量流入商品房銷售。這個比率實際上已處於歷史最高水平，十分驚人。

更深一層次探究，這裏又潛伏著中國低通脹的秘密：一方面，房地產就像一塊巨大的海綿，吸收了國內大部分新貨幣供應量。而房價是不計入通脹的，計入通脹的是房租價。另一方面，激素和抗生素的使用大幅降低了中國糧食和肉食的轉化率，比如OECD國家平均每10公斤糧食轉化為1公斤牛肉，在中國是3.6公斤，這壓低了農產品價格，而農產品在CPI中的比例高達近1/3。

現在的挑戰是，隨著貨幣供應量處於接近歷史低點且不易擴張，加上大部分新增貨幣供應量已被配置到商品房銷售，目前市場根本沒有充裕資金進一步推高房價——這些錢主要是通過人民幣升值吸引熱錢投機而從海外借來的，隨著美聯儲開始退出QE，中國越來越缺乏賺錢的項目，熱錢外流正成為大勢所趨，房地產泡沫正面臨持續擠壓、甚至爆破的風險。

雖然5月14日央行要求商業銀行保證首套房貸，但這最多是杯水車薪，也是紙上談兵，因為對於商業銀行來說，房地產正成為最大的風險領域。今年一季度中國銀行業不良貸款新增540億元，創2008年9月以來最高水平，而去年全年才993億元人民幣，且這種新增不良貸款正在加速，其中礦產和房地產是重災區。最近，央行、銀監會和保監會都在警告房地產風險。

與此同時，央行和金融監管部門正在進一步加強商業銀行的資金規範管理。近日五部門聯合發文《關於規範金融機構同業業務的通知》，逐項界定並規範了同業拆借、同業存款、同業借款、同業代付、買入返售（賣出回購）等同業投融資業務。該規定要求金融機構開展的以投融資為核心的同業業務，應當按照各項交易的業務實質歸入上述基本類型，並針對不同類型同業業務實施分類管理。這將增加商業銀行的融資成本，大大約束商業銀行的騰挪空間。

此外，據媒體披露，監管層正將對“影子銀行”揮出最重磅一擊——10萬億銀行非標融資或將回表，房地產資金輸血管面臨斷裂風險。由於銀行非標融資主要輸血對象是包括房地產業在內的限制類行業，其監管升級或將進一步拉升房企融資成本和難度，這對於處於風聲鶴唳中的房地產行業來說，這將是一次致命打擊。未來將出現因地產商資金鏈斷裂而被迫的價格跳水——這將打破“面粉價”推高“面包價”的神話。

即中國樓市泡沫已經從“價格最後上衝成交量下降”階段，進入了“成交量急劇萎縮價格出現拐點”階段，即將進入“成交量低迷價格大幅下跌”階段。按照國際經驗，從成交量大幅下降到價格快速下跌，一般約6個月左右的時間。

這一輪房價的下跌，按照本人的估計，如果沒有外部地緣政治危機的影響，也至少會跌去30-40%；如果爆發了伊朗戰爭或東亞戰爭，則將會跌去50%以上。房價大約在2016年觸底。

這將是不以某些地產商意誌為轉移的。（作者為中華元智庫創辦人，僅供參考，投資者決策風險自負）




“前瞻贏天下——張庭賓講談”開講通知

新一期“前瞻贏天下講談”將於5月24日（周六）在上海舉行。由“中國預測國際金融危機第一人”、中華元智庫創辦人張庭賓先生主講。他在2006年初預測美國金融危機；2010年初預測主權債務危機後，2014年4 月正式出版《中國富人為何變窮——金融危機攻略》一書，預測中國將在未來3年內遭遇金融危機，並預警80%的中國富人很可能因此返貧。