getalusmind wrote:
住社區就這樣，很麻...(恕刪)
先決條件是要買得起！
問：什麼是區分所有權？
答：「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。
為公寓大廈管理條例第三條第二款定義。在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。
另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。
問：什麼是公寓大廈之專有部分？
答：按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。
依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義：「稱專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。
同時本條例第四十五條及第七條另有禁止做為專有部分之規定，第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間，如第四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。
問：在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定？
答：公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。
另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。
問：公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定？
答：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈管理條例第九條第一項之規定。
另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」
此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。
問：共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定？
答：共用部分成立的原因有二:
第一是法定共用部分，公寓大廈管理條例第四十五條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。
第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。公寓大廈管理條例第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。
問：公寓大廈管理條例施行後，可否繼續行使約定專用之事項？
答：區分所有權人約定專用事項之方法有二：
第一是公寓大廈建造期間或第一次區分所有權人會議召開前，出賣人與買受人於買賣契約中約定共用部分或基地之特定部分由某買受人專用，此種買賣契約起造人應在住戶規約草約中載明之，期以公示性拘束各買受人。
第二是，公寓大廈建築完成之後，經召集區分所有權人舉行會議，依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意約定之。
Sagrado
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