因為社區規約也是區全會通過的
就時效性而言 是新法壓過舊法
換頁了 把剛才補充到的部份寫上
要緊咬"以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。"
這點我覺得有勝算 因為會議紀錄上並沒有書寫"因現場表決達半數同意 故此決議通過"的文字
也就是說 這一份會議紀錄是無法佐證有半數同意禁停機車的決議的
管委會需要提出影像紀錄或同意書等佐證該場會議有通過半數同意故決議有效
(而且如果要寫的話 應該是完整的寫到尾 也就是首先依第十一條規定 此議案未達第十條出席人數然後重新召開會議後…到最後在書寫因現場表決半數通過同意故通過決議 等等 光寫一行字這是什麼鬼)
你們當時開會有拍影像嗎? (我們公司派總幹事去參加區全會都會記得帶攝影機)
........等等 我突然發現到一個非常大的問題 你們社區哪時候禁止停機車的? 社區規約沒寫
而且這個並不是一個正式的 "禁止停放機車於地下室"的決議案吧?
光靠一句"地下室不開放" 而且還是在討論別的議案下的結果好像怪怪的
我解釋給你聽
你們現在社區規約跟區全會裡面根本就沒有任何一條本身是有關於 "禁止機車停放地下室" 的決議案是通過的
也就是說 那些都是因為你們區全會莫名奇妙限制住你們的權利以後提出
而產生一個更莫名奇妙要"開放機車停放地下室"的決議案 (從一開始禁止機車停放這個決議就不存在)
而且決議案本身就是通過跟否決而已 你可以找律師研討這個部份 好像沒辦法擴大解釋吧?
套用公寓大廈管理條例第23條第二項第一款 (果然還是這個才正確)
第 23 條
有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。
(全部貼上 這個問題是說 規範沒有禁止停機車 故社區違反第二項第一款對約定專用部分的使用主體的使用收益權)
因為你們的規約並沒有載明禁停機車
而你們的決議並沒有做成"禁止機車停放於停車場"的決議通過
(第四屆的決議是開放機車停放於停車場,可是規約是並沒有書寫機車禁止停放停車場,而最後回覆竟然是不開放機車停車[而且管委會還無法舉證有過半數出席同意],明顯程序不符,他應該是否決掉"開放機車停車"以後再另提出臨時動議是"禁止機車停車"並通過才能夠以此決議來主張機車不得停放於地下停車場)
P.S:每天早上01回文系統都怪怪的 不用介意 我習慣了
Q:機車是否可以停在社區地下室停車場?
A:提共就法律面的解題思考順序如下
1. 首先應該先思考關於社區地下室停車場是屬於哪種類型?
專有(早期社區停車格有獨立地契買賣不需與房屋掛鉤,應屬專有專用之停車格)←不肯定,另請高明詳解
約定專用(現型社區主流模式,車位附掛在房屋底下,屬於共有專用之停車格)
共用(房屋產權與車位無關係,車位屬於社區區分所有權人共用之。屬於共有共用之停車格)
→到2
2.再來是思考有沒有觸犯第15條第1項。
公寓大廈管理條例 第 15 條
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理,並要求其回復原狀。
專有→到3
約定專用→到6
共用→到7
3.再來是主張第4條第一項排除社區對停車格內的干涉。
公寓大廈管理條例 第 4 條
區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
→到4
4.剩下是停車格外的社區共用路面到室外;首先先就停車格之性質討論,停車格看起來屬於私人土地沒錯,但是並非民法上所稱之土地,因為地下室停車場依造建築法第4條其實是屬於"建築物"之一部分,故不能稱為土地,有關民法土地之解釋請看民法第66條,因為地下室停車格不可能跟大樓分離(為建物之一部分),故無法以民法第787條主張通行權或第789條請求他人讓渡通行權。
建築法第 4 條
本法所稱建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。
民法第 66 條
稱不動產者,謂土地及其定著物。
不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。
民法 第 787 條
土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。
前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。
民法第 789 條
因土地一部之讓與或分割,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。
數宗土地同屬於一人所有,讓與其一部或同時分別讓與數人,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,亦同。
前項情形,有通行權人,無須支付償金。
→到5
5.無法主張通行權時,那買地總可以吧,但是由於性質不屬土地無法以民法787條主張,故社區可以不賣地給你,而且就算社區願意賣給你也觸犯公寓大廈管理條例第七條第一項,也就是說,社區不能夠將共用地獨立賣給你,否則就是違法。
公寓大廈管理條例 第 7 條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
→到6
6.既然無法主張其專有權,那麼改主張專用權好了,但是停車格出去一定需要連接到室外的通路,在民法的解釋裡面,第799條第三項已經規定所謂的共用部分,而根據公寓大廈管理條例第7條第二項第二款規定是無法為約定專用部分的。
民法第799 條
稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。
共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用;共有部分除法律另有規定外,得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分,依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者,從其約定。
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。
公寓大廈管理條例 第 7 條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
→到7
7.也就是說這塊區域是受到社區的共用規範下,由所有區分所有權人控制其規則並排除他人干涉,法律效力來源來自民法第765條、民法第799條第四項第二款和公寓大廈管理條例第9條第一項及第二項規定。
民法第 765 條
所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。
(註解:這裡的所有人指的是社區全體的區分所有權人,他人指的是包括政府在內的非區分所有權人者)
民法第 799 條
稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。
共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用;共有部分除法律另有規定外,得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分,依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者,從其約定。
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔
公寓大廈管理條例 第 9 條
各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
如有損害並得請求損害賠償。
→到8
8.那要如何約定呢? 首先可用一套規約或單獨之決議來約定,規約是出自公寓大廈管理條例第3條第12款,故區分所有權人大會上所作之新決議效力可凌駕舊規約之約定。
公寓大廈管理條例 第 3 條
一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人:指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人:指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
→到9
9.談到決議的有效性,當然是需要一個合法合理的決議,但是在那之前需要一個合法的區分所有權人會議,在公寓大廈管理條例下,所謂"區分所有權人大會"是出自第25條,採用的是表決,出自第27條。
公寓大廈管理條例 第 25 條
區分所有權人會議,由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。
有下列情形之一者,應召開臨時會議:
一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。
無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。
但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣 (市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。
公寓大廈管理條例 第 27 條
各專有部分之區分所有權人有一表決權。
數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。
→到10
10.只講說應定期召開一次跟表決權實在太籠統了,所以在公寓大廈管理條例第30條也有規定招開日前公佈規定跟第31條須達多少比例以上才可以通過決議,其決議是合法合理的
公寓大廈管理條例 第 30 條
區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。
管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。
公寓大廈管理條例第 31 條
區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
→到11
11.如果永遠未達公寓大廈第31條的條件難道社區事務就這樣停擺不做了? 所以有補充第32條來替無法達到第31條的情況下解套。
公寓大廈管理條例 第 32 條
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。
書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。
第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
→到12
12.如果區分所有權人的決議不牴觸其他法律與公寓大廈管理條例的情況,並經過區分所有權人大會通過後就可以實施,但是難道這樣就沒辦法主張機車可以停地下室停車場了嗎??機車族就要屈服於那群四輪族的嘴臉,除了多買幾戶來對抗以外沒別的辦法了嗎?? 基本上是的;但是,接下來的項目會開始討論如何去找社區決議的漏洞,敬請期待!
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